Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021, Loi de Finances 2020, depuis deux ans, le régime fiscal et social de la location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) est profondément transformé. Point sur ces évolutions et leurs conséquences.

La location meublée offre une solution d’habitation clé en main au locataire et un moyen d’optimiser sous certaines conditions le rendement et l’imposition de la location du bien pour le propriétaire.

Depuis 2017, plus particulièrement depuis la loi de Finances 2020 et la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021, les règles fiscales et sociales de la location meublée sont fortement remaniées.

Il est indispensable de bien connaître ces nouveaux critères d’imposition sur le revenu et d’assujettissement aux cotisations sociales afin de ne pas en subir les conséquences et de faire les bons choix.

SOMMAIRE

• Location meublée professionnelle (lmp) ou non professionnelle (lmnp) : une nouvelle définition fiscale depuis 2020
  
• LMP/LMNP en 2021 : attention aux possibles cotisations sociales
  

location meublée professionnelle (lmp) ou non professionnelle (lmnp) : une nouvelle définition fiscale depuis 2020

Depuis la Loi de Finances 2020, les critères pour relever du statut de LMP (location en meublé professionnel) ou LMNP (location en meublé non professionnel) au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ont changé.

Quelles sont ces nouvelles conditions et quelles en sont les conséquences fiscales ?

lmp/lmnp: les critères de distinction pour l’impôt sur le revenu

Rappelons tout d’abord ce qui distingue la location meublée de la location immobilière dite « nue » :

• La location meublée nécessite la mise à disposition avec le bien loué de meubles permettant au locataire d’y habiter et d’y vivre. L’ameublement doit être conforme à une liste d’équipements obligatoires afin de répondre aux critères de la location.Du fait de ce service supplémentaire, la location meublée est pratiquée à un tarif plus élevé et présente un rendement plus attractif.

• Les baux de location meublée sont de plus courte durée et plus souples que ceux de la location nue : si le locataire fait du meublé sa résidence principale, le bail est conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire sous respect d’un préavis d’un mois. Les baux étudiants sont de durée plus courte (9 mois) ainsi que le bail mobilité (de 1 à 10 mois). Le bail de location saisonnière n’a pas de durée minimum.Comparativement, les contrats de location nue à usage de résidence principale sont conclus pour une durée de 3 ans. Le propriétaire ne peut résilier le bail que dans des situations spécifiques prévues par la loi. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois (réduit à un mois en zone tendue).

• La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme la location nue.

Cette classification en BIC permet de déduire nettement plus de charges qu’en location nue (frais d’acquisition du bien, des meubles et surtout amortissement annuel), s’il est fait option pour un régime réel d’imposition.

Attention : l’amortissement ne peut pas générer de déficit

L’amortissement annuel du bien est déductible des loyers perçus mais ne peut créer un déficit fiscal. Les amortissements non déductibles ne sont pas perdus pour autant et restent reportables sur les revenus de même nature (BIC) sans limitation de durée.

L’avantage fiscal est accru lorsque la location meublée est considérée comme professionnelle :

• Les revenus nets entrent alors dans la catégorie fiscale des BIC professionnels et le déficit, souvent constaté dans les premières années de location, est alors imputable sur le revenu net global du foyer fiscal sans limitation, à la différence des déficits des revenus fonciers dont la déduction est limitée à 10.700 €.Ce déficit permet alors d’effacer une partie de l’imposition annuelle sur les autres revenus : traitements et salaires, pensions de retraite, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers …
  L’économie fiscale est d’autant plus significative que la tranche marginale d’imposition est élevée.

• La plus-value lors de la cession du bien est également de nature professionnelle.
  On distingue une partie de la plus-value dite à court terme (correspondant au total des amortissements pratiqués si le bien est détenu depuis plus de 2 ans) et une plus-value à long terme (pour le solde de la plus-value de cession).
  La plus-value à long terme est imposée au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
  La plus-value à court-terme est intégrée dans le résultat de l’année et donc imposable in fine dans la catégorie des BIC au barème de l’IR du déclarant. Elle est également imposable aux cotisations sociales professionnelles comme nous le verrons.
  Aucun abattement n’est pratiqué sur ces plus-values.

Il est cependant possible de bénéficier de deux régimes spécifiques d’exonération, partielle ou totale, à l’IR et aux prélèvements sociaux :

• Une exonération fonction du chiffre d’affaires HT moyen des deux dernières années (article 151 Septies du CGI) : si ce chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90.000 € HT et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, la plus-value de cession (court terme et long terme) n’est pas imposable (exonération partielle entre 90.000 € HT et 126.000 € de chiffre d’affaires).
  Comparativement, lors de la vente d’un bien relevant du statut de loueur en meublé non professionnel, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, tout comme un bien en location nue relevant des revenus fonciers (abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
  Si les critères sont réunis, ce régime permet d’exonérer la plus-value beaucoup plus rapidement que dans le statut LMNP.
• Une exonération pour durée de détention (article 151 septies B du CGI) sur la plus-value à long terme : si l’immeuble est considérée comme un bien immobilier professionnel, la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale au-delà de 15 ans.

On comprend que, outre son rendement attractif, la location meublée soit également recherchée pour ses avantages fiscaux.

Mais quels sont les critères permettant de distinguer location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) ?

Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel, depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 et la loi de Finances 2020 (article 49), l’obligation d’inscription au RCS est abrogée.

Depuis le 1er janvier 2020, seules des conditions de revenus sont nécessaires (article 155 IV 2 du Code général des impôts) :

• Les recettes annuels (loyers TTC) perçues de l’activité de location meublée par le foyer fiscal doivent excéder 23.000 €.

• Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses.

Dès lors que la condition d’inscription au RCS, qui relève d’un choix personnel, n’existe plus, le statut de LMP peut devenir « subi », si les conditions de revenus sont atteintes.

Les loueurs en meublé percevant des revenus d’activité professionnelle (pensions et retraites comprises) supérieurs à 23.000 € ne sont pas concernés.

Mais les personnes qui perçoivent leurs revenus essentiellement de leur patrimoine, y compris via des dividendes de leur société (considérés comme des revenus patrimoniaux et non des revenus professionnels), peuvent devenir de facto et malgré elles, loueurs en meublé professionnel.

Quelles sont les conséquences fiscales de ce changement de statut ?

conséquences fiscales de cette nouvelle distinction lmp/lmnp

La distinction LMP/LMNP a finalement peu d’impact sur l’imposition des revenus annuels.

Qu’il s’agisse de location meublée professionnelle ou non professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon les mêmes règles de calcul.

La différence principale apparaît en cas de déficit. En LMP, le déficit BIC professionnel est imputable sans limite sur les autres revenus du foyer fiscal.

Sur ce point, le passage « subi » de LMNP en LMP confère un avantage fiscal.

Les inconvénients peuvent apparaître lors de la cession. Dans le cas de la LMP, la plus-value est imposée selon le régime professionnel.

Le loueur qui devient professionnel perd le régime d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers, permettant l’application des abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Il est néanmoins possible comme nous l’avons vu de bénéficier des régimes d’exonération propres aux plus-values professionnelles et notamment de ne pas payer d’imposition dès lors que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d’affaires annuel HT moyen des deux dernières années est inférieur à 90.000 €.

Dans ce cas et sous réserve d’attendre 5 ans après le passage en LMP et de respect du seuil de chiffre d’affaire, l’investisseur peut revendre son bien sans imposition beaucoup plus rapidement que dans le régime LMNP.

Attention néanmoins 

Dans ces régimes d’exonération, la plus-value à court terme (égale au total des amortissements pratiqués) reste soumise aux cotisations sociales, une imposition relativement lourde comme nous allons le voir.

Il s’agit là du seul inconvénient en termes d’imposition du passage en LMP.

Le statut de LMP peut par ailleurs avoir un avantage en terme d’IFI.

Le statut fiscal de loueur en meublé professionnel permet d’exonérer les biens de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous le respect de certaines conditions.

Attention à une déduction trop rapide

Le statut de LMP au titre de l’IR ne confère pas automatiquement ce statut pour l’IFI.

Les critères pour relever de la LMP aux regards de l’IFI peuvent paraître ressemblants à celles de l’IR mais sont fondamentalement distincts. Pour être considéré comme professionnel au sens de l’IFI (article 975 V du CGI), en tant que loueur en meublé, il est nécessaire :

• de réaliser cette activité à titre principal

• que les recettes locatives soient supérieurs à 23.000 € par an.

• que les revenus nets issus de la location représentent plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal.Il ne s’agit pas ici du montant total des loyers perçus mais du résultat net. Tant que l’activité est déficitaire, ce qui est le cas des premières années de location meublée, cette condition ne peut pas être remplie. Il n’est donc pas possible de bénéficier de l’exonération d’IFI.

  Les pensions et retraites ne sont pas considérées pour l’IFI, à la différence de l’IR, comme des revenus d’activité et n’entrent donc pas en compte. Cette condition est sur ce point plus aisée à satisfaire que dans le cadre de l’IR.

Le statut LMNP sous le régime réel

Le statut LMP sous le régime réel

Les conséquences purement fiscales du changement de critère de distinction LMNP/LMP, depuis la loi de finances 2020, ne sont donc pas nécessairement contraignantes.

Depuis le 1er janvier 2021 et la dernière Loi de Financement de la Sécurité Sociale, il en va tout à fait différemment d’un point de vue social.

lmp/lmnp en 2021 : attention aux possibles cotisations sociales

Jusqu’ici, les nouveaux critères permettant de distinguer LMP et LMNP sur les seules conditions de revenus ne concernaient que l’IR.

Les régimes sociaux tenaient toujours compte de la condition d’inscription au RCS permettant de choisir son statut.

Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2021 : la Loi de Financement pour la Sécurité Sociale aligne les régimes sociaux et fiscaux sur les mêmes conditions.

Les conséquences sont ici beaucoup plus lourdes.

loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 : nouveaux critères d’assujettissement aux cotisations sociales

Au niveau social, les conditions pour relever du statut de LMP étaient depuis 2017 distinctes des critères de l’IR (article 18 Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017).

Le code de la sécurité sociale retenait :

• une seule condition de revenus : des recettes annuelles supérieures à 23.000 €

• et l’inscription au RCS.

Dès lors, ce choix d’inscription ou pas au RCS permettait d’adhérer aux régimes de cotisations professionnelles ou au contraire de l’éviter.

Sauf dans un seul cas, où il restait obligatoire de relever du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) (ou sur option au régime général des salariés) : lorsque l’activité consiste en la location meublée de courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile et que les revenus annuels de cette location sont supérieurs à 23.000 € pour le foyer fiscal.

Ce cas spécifique vise les locations meublées saisonnières dont le nombre s’est accru et dont l’exonération totale aux cotisations sociales professionnelles créaient une différence de traitement avec les professionnels de l’hôtellerie.

Dans les autres cas, s’il n’était pas inscrit au RCS, le loueur en meublé ne relevait pas de régimes de cotisations sociales.

Il est à noter que si le loueur n’est pas considéré comme professionnel d’un point de vue social, les bénéfices perçus sont alors des revenus du patrimoine et sont imposables à ce titre aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, PS au taux de 17,2 %).

En 2020, on pouvait donc être considéré comme LMP au titre de l’IR mais pas nécessairement au titre des régimes sociaux.

Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier : la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 est venue aligner les critères des régimes sociaux sur ceux de l’IR.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, est considéré comme loueur en meublé professionnel, aux regards des régimes sociaux et donc des cotisations sociales, les loueurs en meublé, autres que les loueurs de chambre d’hôtes, qui réunissent les conditions suivantes :

• les recettes annuelles de l’activité (chiffre d’affaires HT) sont supérieures à 23.000 €

Et l’une des 2 conditions suivantes est remplie :

• L’activité est une location meublée saisonnière (clientèle y effectuant de court séjour (journée, semaine, mois) et n’y élisant pas domicile.

• Ces recettes, quelle que soit le type de location meublée, représentent la majorité des revenus professionnels du foyer fiscal.

Un décret est à venir pour préciser les situations spécifiques non prises en compte par la loi (indivision, SCI, revenus des non-résidents) et les modalités de déclaration et paiement des cotisations.

En l’état, la loi prévoit que l’entrée dans le régime des cotisations professionnelles se ferait de manière définitive, peu importe que les conditions de revenus ne soient plus réunies l’année suivante et que le niveau des loyers devienne inférieur à 23.000 €. La radiation du régime reste bien sûr possible en cas de cessation de l’activité.

Là encore, le décret d’application devrait préciser ce point.

Qu’en est-il des locations meublées confiées à des agences professionnelles ?

Rappelons que depuis la réponse ministérielle Pellois (JOAN 10/07/2018 p.6122 n°3619), la mise en location meublée par l’intermédiaire d’une agence professionnelle n’est pas soumise à cotisations sociales.

La loi ne reprend pas ce point dont l’application reste toujours incertaine.

Depuis le 1er janvier 2021, le loueur en meublé peut donc être considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, du seul fait de conditions de revenus qu’il ne maîtrise pas forcément.

Ce statut de LMP « subi » a en matière sociale un impact beaucoup plus lourd qu’en matière d’IR.

impacts d’un assujettissement aux cotisations sociales des revenus de location meublée

Dès lors qu’il est considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, le loueur en meublé doit s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI).

Les cotisations sociales à payer dépendent alors du statut choisi :

• sans option, le loueur en meublé est considéré comme un entrepreneur individuel. Le taux de cotisation sociale est de l’ordre de 40 % du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de 1.145 € reste dû.

• il est aussi possible de bénéficier du régime dit « micro-social simplifié », si le chiffre d’affaires est inférieur à 72.600 € en 2021 (176.200 € pour les logements tourisme classés). Dans ce cas, le taux de cotisation est de 22 % (6 % pour les meublés classés) calculé sur le chiffre d’affaire déclaré et sans abattement.
  Lorsque l’activité de location meublée est exercée sous le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), le régime social est alors automatiquement celui du micro-social simplifié.

Attention

Le statut de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) a des conséquences fiscales : les recettes de la location meublée relèvent alors du régime micro-BIC et sont imposées sur la base du chiffre d’affaires déclaré après un abattement de 50 %.

Or le loueur en meublé professionnel recherche le régime réel d’imposition pour déduire la totalité des charges des premières années d’exploitation et dégager un déficit.

Ce choix pour le statut de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) n’est donc opportun que pour les loueurs dont les charges d’exploitation, amortissement compris, sont inférieures à 50 % des loyers.

Dans un cas spécifique, la location meublée de courte durée, le loueur professionnel peut opter pour le régime général des salariés si son chiffre d’affaires est inférieur à 85.800 € (72.600 € en 2021). Le taux de cotisation global est alors de l’ordre de 35 % auquel s’ajoute un taux de 15 % dans la limite du PASS (Plafond annuel de la Sécurité Sociale). Ces cotisations sont calculées sur le montant du chiffre d’affaires après franchise de 23.000 € et abattement de 60 % (87 % pour les locations de tourisme classées). Le taux global de cotisations sociales ressort alors à 19 % (6 % pour les meublés classés).

Ne pas confondre cotisations sociales et prélèvements sociaux et attention, ils ne sont pas nécessairement exclusifs l’un de l’autre :

Lorsque la location est soumise à cotisations sociales, les prélèvements sociaux de 17,2 %, propres aux revenus du patrimoine ne sont pas dus.

Le loueur en meublé professionnel reste néanmoins redevable de la CSG, CRDS sur les revenus d’activité au taux de 9,7 %.

Les prélèvements sociaux ne sont pas des cotisations et ne permettent de bénéficier d’aucune couverture sociale (prévoyance et retraite).

La qualification en professionnel a donc un impact financier significatif sur la rentabilité de la location meublée.

Le loueur en meublé passe ainsi d’un taux de prélèvements sociaux de 17,2 % s’il est considéré comme non professionnel à une imposition sociale globale de :

• 49,7 % en moyenne s’il est entrepreneur individuel (cotisations sociales + CSG, CRDS)

• 22 % en micro-social simplifié (le taux de cotisations sociales de ce régime tient compte de la CSG, CRDS).

Dans les premières années d’exploitation, tant que l’activité est déficitaire, les cotisations sociales en tant qu’entrepreneur individuel restent relativement faibles grâce au forfait minimum (1.145 € en 2020).

Lorsque l’activité devient bénéficiaire, ces charges sociales impactent fortement la rentabilité annuelle.

L’imposition aux régimes sociaux professionnels a également un impact significatif sur la plus-value potentielle lors de la cession du bien.

Le loueur en meublé professionnel relevant du régime social des indépendants doit en effet payer les cotisations sociales sur la plus-value à court terme (représentant le montant total des amortissements) dégagée lors de la vente du bien. Il ne peut bénéficier de régime d’exonération comme cela est le cas au titre de l’IR.

La qualification en loueur professionnel a ainsi de lourdes conséquences sur le rendement global de l’investissement.

Ce coût supplémentaire permet néanmoins de bénéficier d’une couverture sociale, ce qui peut être pertinent pour un investisseur qui a cessé son activité professionnelle, notamment pour poursuivre la validation de trimestres de retraite.

Ces charges sociales restent déductibles du bénéfice imposable lorsque le loueur opte pour un régime réel d’imposition à l’IR.

Comparativement, le loueur en meublé non professionnel paie des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (contre 9,7 % pour le loueur professionnel) qui ne lui permettent de bénéficier d’aucune couverture prévoyance ni retraite.

Lorsque le loueur en meublé fait de cette exploitation sa seule activité et la réalise à titre véritablement professionnel, le régime social n’est donc pas nécessairement une contrainte.

Les récentes évolutions fiscales et sociales de la location meublée visent à encadrer cette activité en très forte croissance.

Ce marché, souvent surinvesti, particulièrement en location saisonnière, connaît par ailleurs de profonds bouleversements liés à la crise de la Covid-19 : nouvelle clientèle de location touristique, nouvelles pratiques de déplacements professionnels, nouvelles règles sanitaires …

Bien étudiée d’un point de vue économique, fiscal et social, la location meublée reste un investissement patrimonial pertinent. Elle doit néanmoins être réalisée avec discernement, être adaptée à la situation, à l’objectif de l’investisseur et doit être diversifiée. Le conseiller en gestion de patrimoine a pour cela un rôle capital.

Sources :

Articles de loi

• Article 151 Septies du CGI
• Article 151 septies B du CGI
• Article 155 IV 2 du Code général des impôts
• Article 975 V du CGI
• Loi de Finances 2020 (article 49)
• Article 18 Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017
• Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021
• BOI-BIC-DEF-10
• Décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018
• Réponse ministérielle Pellois JOAN 10/07/2018 p.6122 n°3619

Spécifique à la rénovation de l’immobilier ancien dans des villes moyennes, le dispositif de défiscalisation Denormandie est souvent mal connu. A l’heure où les zones moins urbanisées connaissent un regain d’intérêt, ce régime mérite l’attention.

Le dispositif Denormandie applicable jusqu’au 31 décembre 2022 dans le logement ancien équivaut au dispositif Pinel dans le logement neuf. Il a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter et à améliorer des logements anciens dans certaines villes (en déclin démographique, subissant une dégradation du parc de logements anciens ou de fuite des activités commerciales en périphérie…).

Ce régime est une extension de la loi Pinel déjà en place. Il se distingue toutefois de cette dernière par un zonage spécifique ainsi qu’une obligation de travaux à réaliser.

Les travaux éligibles doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement et concerner ceux visant la rénovation du logement.

L’avantage fiscal Denormandie de 12%, 18% ou 21% du coût total de l’investissement (travaux compris) dépend de l’engagement de durée de location de 6, 9 ou 12 ans.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la location du bien est soumise à un plafond de ressources des locataires et à des plafonds de loyers fixés par l’administration fiscale dans des conditions similaires au dispositif Pinel.

SOMMAIRE

• Comment bénéficier du régime Denormandie ?
• Quelle défiscalisation par le dispositif Denormandie ?

comment bénéficier du régime denormandie ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie créé en 2019, l’investisseur doit :

• acquérir un logement, ou un local (bureaux, hangar …) afin de le transformer en logement, dans des territoires où les besoins en logements sont identifiés, notamment dans les 245 villes moyennes éligibles.

• effectuer des travaux qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition du bien + travaux + commissions versées aux intermédiaires + honoraires du notaire et droits d’enregistrement). Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement, avec l’obtention à minima de l’étiquette énergétique E après réalisation des travaux.

• mettre le bien en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans avec un loyer plafonné afin que le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de la totalité de l’opération.

investir dans l’immobilier ancien et dans des villes spécifiques

Le type de bien, mais également la zone d’investissement, sont les deux premières conditions du dispositif Denormandie.

Comment défiscaliser et dans quel bien immobilier ancien ?

Les investissements ouvrant droits à un avantage fiscal sont ceux effectués par des personnes physiques, fiscalement domiciliées en France réalisés avant le 31 décembre 2022, au titre d’acquisition à titre onéreux :

• de logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation postérieurement à leur acquisition.

• d’un local affecté à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange ou de hangar) suivie de sa transformation en logement.

• de logements déjà rénovés, les travaux ayant été réalisés avant l’acquisition, ou de logements issus de la transformation, avant leur acquisition, de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, à condition que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des travaux.

A partir du 1er janvier 2021, seules les acquisitions de logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation sont éligibles au régime. Il n’est donc plus possible à partir de cette date de bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre d’une acquisition d’un logement individuel.

Où investir en Denormandie ?

Les logements et locaux doivent être situés dans une des 245 communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué : bénéficiaires du programme national « Action cœur de ville » ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) jusqu’au terme de cette convention et au plus tard le 31 décembre 2022.

Alors que la crise sanitaire rebat les cartes de l’immobilier patrimonial au profit des villes de taille moyenne, le régime Denormandie présente un intérêt certain. L’investisseur doit néanmoins rester vigilant à l’emplacement, aux infrastructures et à l’attractivité économique de la région où est situé le bien.

Le dispositif Denormandie s’intègre dans le mouvement de rénovation énergétique du secteur immobilier, développé par la loi relative à l’Energie et au Climat de 2019.

Il en est effet nécessaire de réaliser des travaux améliorant la performance énergétique du logement (changement de chaudière, isolation des combles). La consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové après travaux doit être inférieure à un seuil défini par arrêté.

Pour satisfaire cette condition, les logements doivent (condition alternative) :

• soit atteindre une diminution minimale de la consommation conventionnelle en énergie primaire après travaux de 30 % pour les logements individuels ou de 20 % pour les logements situés, au moment de la réalisation des travaux, dans un bâtiment d’habitation collectif.

• soit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories de travaux d’amélioration de la performance énergétique suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, systèmes de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

réaliser des travaux éligibles

La définition de la nature des travaux a évolué en 2020.

Quels travaux éligibles depuis le 1er janvier 2020 ?

Pour les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2020, seuls les travaux d’amélioration sont éligibles au dispositif Denormandie.

Ces travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (aménagement d’un sous sol ou des combles), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Pour les achats immobiliers réalisées en 2019, il s’agit alors de travaux de rénovation ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes à l’exclusion des travaux portant sur des locaux ou équipements de pur agrément (piscines privées, terrains de jeux….) et ceux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.

Une récente réponse ministérielle (QE n°22077, réponse à Alain Perea, JOAN du 31 mars 2020) précise par ailleurs que les travaux de démolition et reconstruction ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie.

Une exigence de performance énergétique

Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié «  Reconnu Garant pour l’Environnement » (RGE).

L’achèvement des travaux de rénovation ou de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local.

Les travaux de rénovation, amélioration ou transformation doivent représenter au moins 25 % du prix de revient de l’opération et obligatoirement être facturés par une entreprise. Ce prix de revient s’entend du prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition, et du coût des travaux facturés par une entreprise, à l’exclusion des travaux réalisés par l’investisseur et du coût des matériaux qu’il a achetés.

respecter des conditions de location identiques en denormandie ou pinel

Ces conditions sont en effet similaires à celles applicables au dispositif Pinel, à savoir :

• l’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu (non meublé) le logement à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

• l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux ou la date d’acquisition si elle est postérieure.

• l’investisseur peut opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans et il a la possibilité de proroger son engagement initial de 3 années supplémentaires renouvelables 1 fois, soit un maximum de 12 ans.

• la location doit être effective et continue pendant la période de location.

• en cas d’investissement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, chaque associé doit s’engager à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société et également pris par les associés de SCPI.

Plafonds de loyer par zone

Les plafonds de loyer mensuel et les plafonds annuels de ressources sont ceux appliqués dans le cadre du dispositif Pinel. Ils varient selon la zone (A, A bis, B1, B2 ou C) dans laquelle se situe le logement éligible au dispositif Denormandie.

En 2020, les plafonds de loyers en m², en métropole, sont les suivants :

Conditions de ressources des locataires

En 2020, les ressources des locataires (revenu fiscal de référence), qui varient selon la zone de localisation du bien et de la composition du foyer fiscal, ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

quelle défiscalisation par le dispositif denormandie ?

Il existe trois types de réduction d’impôt selon le type d’investissement :

• Acquisition en direct d’un bien immobilier répondant aux conditions du régime en France métropolitaine.

• Investissement dans le cadre du régime Denormandie outre-mer.

• Souscription à des SCPI ouvrant droit au régime Denormandie.

réduction d’impôt et investissement direct en métropole

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient net du logement retenu, pour une même année d’imposition, dans la double limite de 5 500 € par m2 de surface habitable et de 300 000 € par contribuable. Ce prix s’entend du prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition, et du coût des travaux facturés par une entreprise.

Ce plafond annuel de 300 000 € est commun avec le dispositif Pinel.

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de la location.

L’avantage fiscal est réparti par parts égales sur 9 ans à partir, selon le cas, de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement ou de l’année d’achèvement des travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des années suivantes et les fractions qui n’ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.

Enfin, au titre d’une même année, le contribuable ou l’associé, personne physique, d’une société de personnes peuvent bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation de 2 logements au maximum.

L’avantage résultant de la réduction d’impôt est pris en compte au titre du plafonnement des niches fiscales.

Pour investissement outre-mer dans l’habitat ou le logement social, la réduction d’impôt Denormandie ne peut pas être cumulée avec la réduction d’impôt Pinel, la déduction Borloo-ancien, la réduction d’impôt pour investissements outre-mer dans le logement ou le logement social, ou la réduction d’impôt pour dépenses de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés.

L’avantage fiscal Denormandie ne bénéficie pas à certains investissements :

• Les logements dont le droit de propriété est démembré ou appartenant à une société dont le droit de propriété des parts est démembré.

• Les logements financés au moyen d’un prêt locatif social.

• Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt au titre du dispositif Denormandie ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers, mais le bénéfice de la réduction d’impôt ne fait pas obstacle à l’application du régime micro-foncier.

le denormandie outre-mer

Pour les logements situés outre-mer, le taux de la réduction d’impôt est majoré :

Si le contribuable réalise au titre d’une même année des investissements en métropole et outre-mer la réduction d’impôt est calculée en appliquant en priorité le taux le plus élevé.

Les plafonds de loyer mensuel et les plafonds annuels de ressources sont ceux appliqués dans le cadre du dispositif Pinel. Ils varient selon le département ou la collectivité d’outre mer dans lequel se situe le logement éligible au dispositif Denormandie.

En 2020, les plafonds de loyers en m², en métropole, sont les suivants :

En 2020, les ressources des locataires (revenu fiscal de référence), qui varient selon la zone de localisation du bien et de la composition du foyer fiscal, ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

Le dispositif Denormandie est néanmoins applicable outre-mer sous réserve de quelques particularités :

• Les plafonds de loyers et de ressources sont adaptés par décret.

• La condition de performance énergétique n’est pas exigée pour les investissements effectués à Mayotte.

• La réduction d’impôt est calculée sur 95 % des souscriptions au capital de SCPI, à condition qu’elles servent à financer un investissement éligible situé outre-mer.

Les investissements thermiques et énergétiques sont également spécifiques.

Pour les investissements outre-mer, l’exigence thermique nécessite d’intégrer au logement l’un des équipements suivants : sur-toiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare-soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond.

L’exigence énergétique est quant à elle satisfaite si le logement comprend l’une au moins des installations suivantes : équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire, ainsi qu’au coût de la pose de l’échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques, équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Les logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin et dans les îles Wallis-et-Futuna, doivent respecter ces mêmes obligations thermiques et énergétiques.

Les logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon ouvrent droit à réduction d’impôt s’ils respectent cumulativement : une condition thermique supposant l’équipement du logement en matériaux d’isolation thermique, ou appareils de régulation de chauffage, et une contrainte énergétique qui s’entend de l’intégration au logement d’un au moins des équipements ci-dessus.

souscriptions de parts de scpi denormandie

Les avantages fiscaux s’appliquent également en cas de souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) réalisée directement par l’investisseur ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI.

Le souscripteur doit prendre l’engagement de conserver ses parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.

Le produit de la souscription annuelle doit être investi à hauteur d’au moins 95 % dans un investissement pour lequel les conditions d’application de l’avantage fiscal sont réunies.

Les fonds doivent être intégralement investis dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.

La réduction d’impôt est calculée sur 100 % du montant des souscriptions, dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 € commun avec l’acquisition de logements en directs.

Au titre d’une même année d’imposition, une souscription peut, dans le cas des SCPI, être affectée à l’acquisition de plus de deux logements.

Les souscriptions de parts de SCPI ne sont pas soumises au plafonnement de 5 500 € par m².

Comme pour tout investissement en SCPI, il est nécessaire de rester vigilant à la liquidité et au rendement à venir.

Investissement en direct ou souscription en SCPI, avant tout avantage fiscal, l’intérêt de l’opération doit reposer sur des considérations de marché.

Dans la mesure où les centres-villes de taille moyenne connaissent un regain d’intérêt, le dispositif Denormandie concernant les logements anciens peut prendre aujourd’hui tout son sens.

Même s’il est nécessaire d’effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, le prix d’achat des logements des villes moyennes éligibles reste souvent très inférieur à celui des grandes agglomérations.

Néanmoins, avant toute considération fiscale et comme pour tout investissement immobilier, la règle d’or reste la qualité de l’emplacement et du marché.

Sources :

• Article 199 novovicies du CGI
• Article 2 duodecies à 2 vicies de l’annexe III au CGI
• Article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI
• Article 2 novodecies A de l’annexe III au CGI
• Article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies de l’annexe III au CGI
• Article 18-0 bis D de l’annexe IV au CGI
• Article 18 bis du CGI
• Article 18 quater du CGI
• Article L 303-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
• Article R. 331-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
• BOFIP-IR-RICI-365-10
• BOFIP-IR-RICI-365-20
• BOFIP-IR-RICI-365-30
• Décret 2019-232 du 26 mars 2019
• Décret 2020-426 du 10 avril 2020
• Arrêté du 26 mars 2019
• QE n°22077, réponse à Alain Perea, JOAN du 31 mars 2020
• Loi relative à l’Energie et au Climat de 2019