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Jusqu’au 31 décembre, il est encore possible d’alléger l’impôt sur les revenus de 2020. Tour d’horizon des réductions, crédits d’impôt et déductions de base imposable.

Il existe deux principes pour réduire l’impôt sur le revenu (IR) : diminuer le montant de l’impôt lui-même par les réductions et crédits d’impôt ou réduire la base imposable à l’impôt. Quelles sont les outils utilisables avant la fin de l’année ?

réduction et crédits d’impôt pour baisser le montant de l’ir

Une fois calculé, le montant de l’impôt sur le revenu peut être réduit de deux manières :

  • les réductions d’impôt
  • les crédits d’impôt

Réductions et crédits d’impôt s’imputent sur l’impôt dû. Mais à la différence de la réduction d’impôt qui est perdue lorsqu’elle excède le montant de l’impôt dû, le solde de crédit d’impôt non imputé est restituable.

Quelle sont les réductions et crédits d’impôt praticables avant le 31 décembre ?

les réductions d’impôt sur le revenu 2020

Parmi les réductions d’impôt possibles en 2020, une nouveauté très attendue : le taux de réduction pour investissement dans les PME passe de 18 % à 25 % mais seulement pour 2020. Après le 31 décembre, il sera trop tard.

Les autres réductions d’impôt, à réaliser également avant la fin de l’année pour un effet sur l’impôt sur les revenus 2020, restent habituelles : investissement en Sofica, dons … sans compter les défiscalisations immobilières dont le régime Pinel qui par ailleurs devrait être prorogé au-delà de 2021.

Le dispositif IR-PME ou Madelin pour réduire sa fiscalité

Évènement attendu depuis 2018, le taux de réduction pour souscription au capital de PME (Petites et Moyennes Entreprises) au sens communautaire, encore appelé dispositif IR-PME ou Madelin, passe de 18 % à 25 % du montant investi plafonné à 50.000 € pour une personne célibataire, 100.000 € pour un couple, soit une réduction d’impôt maximale de 12.500 € (célibataire) et 25.000 € (couple).

La PME doit avoir moins de 7 ans, ou plus de 7 ans mais en phase d’expansion, être non cotée, exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et employer au moins 2 salariés.

Il est néanmoins nécessaire de réaliser cet investissement avant le 31 décembre, l’augmentation de la réduction d’impôt à 25 % prenant fin en 2021 (décret n° 2020-1014 du 7 août 2020).

Pour ne pas remettre en cause l’avantage fiscal, les titres doivent être conservés jusqu’à la fin de la 5ème année suivant la souscription et les apports ne doivent pas faire l’objet de remboursement jusqu’à la fin de la 7ème année suivant la souscription.

Cette réduction, majorée de 18 % à 25 %, concerne également les souscriptions aux parts de FIP (Fonds d’investissement de proximité) et de FCPI (Fonds commun de placement dans l’innovation) pour tout investissement réalisé avant le 31 décembre 2020.

Le plafond de la réduction est alors de 3.000 € pour une personne seule et 6.000 € pour un couple (montant investi maximum : 12.000 € ou 24.000 € (couple)).

Attention néanmoins, le taux de réduction ne s’applique que sur le quota que le fonds investit en titres éligibles (70 % au minimum).

Les parts doivent être conservées 5 ans pour ne pas remettre en cause l’avantage fiscal. Dans tous les cas, la prise de risque inhérente à ce type d’investissement (actions et faible liquidité) requiert un horizon d’investissement de long terme.

Il est possible de cumuler les plafonds d’investissement des FIP et des FCPI portant l’investissement maximal donnant droit à réduction à 24.000 € pour une personne seule et 48.000 € pour un couple.

Alors que l’avantage fiscal est majoré en 2020 pour les investissements au capital de PME ou en FIP et FCPI classiques, le taux de réduction accordé lors de la souscription de FIP Corse et FIP Outre-mer est réduit de 38 % à 30 %.

Enfin, la réduction d’impôt pour investissement en PME ou FIP et FCPI entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 € par an.

Sofica : financement du cinéma et défiscalisation

Les Sofica (Sociétés de Financement d’œuvres Cinématographiques et Audiovisuelles) sont des fonds de financement du cinéma et de l’audiovisuel.

Afin de soutenir ce secteur, les investissements s’accompagnent d’avantages fiscaux : une réduction d’impôt de 30 % du montant souscrit dans la limite de 18.000 € par an et 25 % du revenu global.

Ce taux de réduction reste inchangé en 2020. Les souscriptions doivent être réalisées avant le 31 décembre pour que la réduction s’applique sur l’impôt sur les revenus de 2020.

Sous certaines conditions, le taux de réduction peut être majoré à 36 % (si la Sofica investit au moins 10 % dans des sociétés de production avant la fin de l’année suivant la souscription) ou 48 % (lorsque la Sofica affecte également 10 % des investissements à la production de fictions, documentaires, animations au format de séries ou à l’achat de droits de recettes d’exploitation d’œuvres à l’étranger).

Onze Sofica sont agrées en 2020 et peuvent faire l’objet de souscription avant le 31 décembre pour réduction sur l’impôt sur les revenus à payer en 2021.

Tout comme les souscriptions en FIP et FCPI, et certainement davantage compte tenu que les investissements se font ici dans un seul secteur, les Sofica sont des supports d’investissement à risque dont la durée minimale d’investissement pour ne pas remettre en cause l’avantage fiscal est de 5 ans.

La réduction d’impôt des Sofica relève du plafond des niches fiscales majoré à 18.000 € par an.

Réduction d’impôt par les défiscalisations immobilières : Pinel, Denormandie, Malraux

A la différence des réductions d’impôt précédentes, investir en défiscalisation immobilière pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus 2020 demande de l’anticipation, sauf à investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) relevant de ces régimes.

Il ne reste en effet que deux mois pour procéder à l’acquisition (acte signé) ou pour que le bien soit achevé de construire (achat en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans le régime Pinel ou Denormandie, ou que les travaux soient réalisés et réglés dans le régime Malraux.

Régime Pinel : immobilier locatif neuf et réduction d’impôt

La loi Pinel permet d’acquérir un bien immobilier locatif neuf en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du montant investi en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Le plafond d’investissement donnant lieu à réduction d’impôt est de 300.000 € par an et 5.500 € par m2 sur deux logements maximum.

La réduction d’impôt est applicable sous conditions de zones d’investissement, de respect de conditions de performance énergétique du bien, de ressources des locataires et de loyers.

Les réductions Pinel sur des biens constituant des logements individuels ne sont possibles que jusqu’à la fin de l’année 2020.

Enfin, l’achèvement en cas d’achat en VEFA ou l’acquisition pour un bien neuf déjà construit doivent intervenir avant le 31 décembre pour que la réduction s’applique sur l’impôt sur les revenus de 2020 payable en 2021.

Le bien devra par ailleurs être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition.

Ce régime est ouvert pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021.

Pinel et PTZ (Prêt à taux zéro) prorogés ?

Le projet de loi de Finances pour 2021 devrait proroger la défiscalisation Pinel jusqu’à fin 2022 tout en intégrant de nouveaux critères de zonage écologique.

De la même manière, le prêt à taux zéro (PTZ), permettant de bénéficier d’un prêt sans intérêt sous conditions de ressources pour le financement de la résidence principale, devrait être prolongé en 2022 en faveur des ménages modestes primo-accédants.

Dispositif Denormandie : investissement dans l’immobilier ancien et rénovation

 

Le régime Denormandie offre les mêmes taux de réduction d’impôt mais pour l’acquisition de biens immobiliers anciens faisant l’objet de travaux de rénovation.

 

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix global de l’investissement, lui-même plafonné à 300.000 € par an, 5.500 € par m2 et deux logements par an.

 

Le régime Denormandie est également soumis à des conditions de zones d’investissement (liste de communes éligibles) ainsi que de ressources des locataires et de loyers. Il est possible d’en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2022.

 

Les réductions d’impôt Pinel et Denormandie entrent dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 € par an.

 

Régime Malraux : patrimoine architectural et avantage fiscal

 

Depuis 2009, le régime Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et non plus d’une diminution de base imposable.

 

Ce dispositif vise à encourager la restauration du patrimoine architectural. Le bien doit être situé dans des zones définies (Site Patrimonial Remarquable). Il devra être loué pendant 9 ans à usage d’habitation sans conditions de ressources de locataires, ni de loyers.

 

Le taux de réduction, de 22% à 30% selon les zones d’investissement, s’applique sur le montant des travaux réalisés dont le montant est plafonné à 400.000 € sur une période de 4 ans.

 

La fraction de la réduction d’impôt qui ne peut être imputée sur l’IR de l’année concernée (année de paiement des travaux) peut être reportée sur l’IR des 3 années suivantes.

 

Depuis 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

 

Les taux d’intérêt étant relativement bas, le financement de ces opérations immobilières se fait le plus souvent par emprunt.

 

Comme pour tout investissement, il est nécessaire de rester vigilant aux objectifs patrimoniaux recherchés au-delà de l’avantage fiscal. S’agissant d’un investissement immobilier, l’emplacement et la qualité du bien sont les premiers critères à privilégier.

 

Investir dans la forêt : parts de GFF (Groupements Fonciers Forestiers)

 

Les fonds de groupements fonciers forestiers (GFF) sont assortis d’avantages fiscaux afin de promouvoir les investissements dans la forêt.

 

La souscription de parts de ces fonds ou leur acquisition permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant investi plafonné à 5.700 € par an pour une personne seule et 11.400 € par an pour un couple, soit une réduction annuelle maximale de 1.026 € ou 2.052 € pour un couple.

 

Les parts doivent être éligibles à la loi Defi-Forêt (encourageant à la lutte contre l’effet de serre). Elles doivent être conservées jusqu’au 31 décembre de la 8ème année suivant la souscription pour ne pas remettre en cause la réduction d’impôt.

 

La souscription au capital initial ou aux augmentations de capital de nouvelles parts de GFF peuvent aussi bénéficier de la réduction d’impôt IR-PME (Madelin) que nous avons détaillée précédemment. Dans ce cas, le taux de réduction est de 25 % jusqu’au 31 décembre 2020 sur le montant investi, plafonné à 50.000 € pour une personne seule et 100.000 € pour un couple.

 

Les parts doivent être conservées jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit la souscription.

 

La réduction d’impôt pour investissement en GFF entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 € par an.

 

Les parts de GFF peuvent par ailleurs bénéficier, sous conditions, d’une exonération de droits de donation et de succession sur 75 % de leur valeur. De la même manière, ces parts sont exonérés d’IFI pour 75 % de leur valeur, voire 100 % dans certains cas.
Là encore, il s’agit d’investir à long terme dans le foncier rural et forestier. Avant tout avantage fiscal, cette opération doit correspondre à une stratégie patrimoniale.

 

La défiscalisation outre-mer : Girardin industriel, Girardin social, Pinel Outre-mer et dispositif Jego

 

Des incitations fiscales sous forme de réduction d’impôt sont mises en place pour favoriser le développement économique des départements et collectivités d’outre-mer (DOM-COM).

 

Le plus ancien de ces dispositifs toujours en vigueur est le régime Girardin. Il prend deux formes :

 

  • Le Girardin industriel : ce régime permet de bénéficier d’un avantage fiscal pour l’investissement en outil productif jusqu’en 2020 dans les DOM (2025 dans les COM).

    Ce matériel est loué pour une durée de 5 ans minimum à des exploitants qui pourront l’acquérir à terme pour un prix symbolique. L’investissement est donc réalisé à fonds perdu.

    La réduction d’impôt est en contrepartie particulièrement efficace puisqu’elle est calculée sur une base excédant le montant investi. Ce type d’opération doit s’accompagner de la plus grande vigilance quant à sa mise en œuvre pour éviter tout risque de requalification de l’avantage fiscal.

 

  • Le Girardin social : depuis 2018, cette réduction concerne seulement certains travaux (réhabilitation, confortation contre les risques sismiques) réalisés sur l’immobilier locatif à usage d’habitation et non plus l’acquisition. Le taux de réduction est de 18 %, 26%, 22% ou 29% selon les zones et l’investissement en énergie renouvelable. Il s’applique sur le montant des travaux étalé sur 5 ans (soit 20% par an). Ce régime prend fin au 31 décembre 2020.

 

Il est aussi possible de bénéficier de réduction d’impôt « outre-mer » en investissant via :

 

  • Le Pinel Outre-Mer : le régime est semblable au Pinel classique mais les taux de réduction sont majorés à 23%, 29% ou 32% suivant la durée de location (6, 9 ou 12 ans). L’investissement est plafonné à 300.000 € et deux logements par an. Le bien doit être situé dans une zone définie. Les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés.

 

  • Le dispositif Jego : il concerne l’investissement en logement social neuf ou à réhabiliter uniquement dans les collectivités d’outre-mer (COM) depuis 2019. Les logements doivent être donnés à bail pour au moins 5 ans à des organismes locatifs sociaux. La réduction d’impôt est de 50 % du prix d’acquisition plafonné mais 70 % de cet avantage doit être rétrocédé à l’organisme de logement social sous forme de diminution de loyers ou de prix de cession.

 

Ces dispositifs entrent dans le plafond des niches fiscales des investissements outre-mer majoré à 18.000 €.

 

Les régimes Giradin et Jego relèvent également d’un plafond spécifique aux investissements ultra-marins.

 

Réduction d’impôt et générosité : dons aux associations

 

Faire des dons en 2020 permet toujours de bénéficier d’une réduction d’impôt :

 

  • De 66 % du montant donné en faveur d’association d’utilité publique dans la limite de 20 % du revenu imposable.

 

  • De 75 % des sommes données plafonnées exceptionnellement à 1.000 € en 2020 (devant être portée à 554 € en 2021), en faveur d’une association d’aide aux personnes en difficultés.

 

  • De 75 % des montants donnés depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021 au profit d’organismes exerçant des actions en faveur des victimes de violence domestique, dans la limite de 552 €.

 

  • De 75 % des dons et cotisations versés aux partis politiques dans la limite de 7.500 € par an et par contribuable et 4.600 € pour les dons visant à financer les campagnes électorales.

 

Le montant des dons excédant ces plafonds reste reportable sur les 5 années suivantes.

 

La réduction d’impôt pour don en faveur de la reconstruction de la cathédrale Notre-Dame de Paris a pris fin au 31 décembre 2019.

 

les crédits d’impôt pour 2020

 

L’actualité principale concernant les crédits d’impôt porte sur les dépenses de rénovation énergétique. Le CITE (Crédit d’impôt pour la Transition Energétique) est remplacé par une prime forfaitaire « MaPrimeRénov » dont le montant attribué dépend des revenus.

 

Les autres crédits d’impôts sont principalement liés aux équipements d’aide à la personne et à l’emploi de salariés à domicile.

 

Rénovations énergétiques : CITE (Crédit d’Impôt Transition Energétique) et MaPrimeRénov’

 

Jusqu’au 31 décembre 2020, réaliser des travaux d’amélioration énergétique peut encore donner droit au Crédit d’Impôt Transition Energétique (CITE) mais dans des conditions plus restrictives.

 

Ce crédit d’impôt (CITE) n’est plus de 15%, 30 % ou 50% des dépenses réalisées (sous conditions de plafonds) mais égal à un montant forfaitaire. Ce forfait ne peut dépasser 75% des sommes engagées et dépend de la nature des travaux, la liste ayant été restreinte.

 

Il est également conditionné à des niveaux de ressources  : le revenu fiscal de référence du foyer doit être compris entre des seuils spécifiques dépendant de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique d’habitation (Ile de France ou autres régions).

 

Parallèlement, une prime forfaitaire pour travaux de rénovation énergétique est mise en place depuis le 1er janvier 2020. Elle est versée par l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) aux contribuables dont les revenus sont inférieurs aux seuils d’éligibilité au CITE.

 

Cette prime cohabite avec le CITE en 2020 en 2020 et a vocation à le remplacer en 2021.

 

Pour 2020, la réduction d’impôt pour travaux d’économie d’énergie dépend donc principalement des revenus du foyer fiscal : prime forfaitaire en-deça d’un niveau de revenus, CITE mais dans des proportions limitées et pour une liste restreinte de travaux pour les contribuables aux revenus supérieurs.

 

A partir du 1er janvier 2021, le crédit d’impôt CITE disparaît totalement et est remplacé par « MaPrimeRénov’ » versée dès le chantier réalisé.

 

Initialement conditionné à un seuil de revenus annuels, le dispositif est modifié par le projet de Loi de Finances 2021. Le montant de la prime est modulé par type de travaux et par seuils de revenus mais sans plafond d’attribution, de sorte qu’une prime soit versée pour tout contribuable.

 

Plus les revenus du foyer fiscal est élevée, moins la prime est importante et la liste de travaux éligibles restreinte.

 

Le montant de la prime est également majoré pour les travaux de rénovation de biens d’habitation qualifiés de « passoires énergétiques ».

 

Autre nouveauté pour 2021 : la prime pour travaux énergétique pourra également être attribuée aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés selon des conditions spécifiques.

 

Un crédit d’impôt reste maintenu de 2021 à 2023 pour l’installation de systèmes de charge pour véhicule électrique dans la résidence principale : le taux de réduction prévu est de 75 % des dépenses et le crédit d’impôt est plafonné à 300 € par installation.

 

Réduction pour prévention des risques technologiques

 

Jusqu’au 31 décembre 2020 et à condition que la résidence principale soit située dans un périmètre couvert par un plan spécifique, les travaux réalisés dans le cadre de prévention des risques technologiques permet de bénéficier d’une réduction de 40 % des dépenses engagées dans la limite de 20.000 € par logement sur la période 2015 – 2020.

 

Équipements d’aide aux personnes âgées ou handicapées

 

Les dépenses d’équipement d’accessibilité au logement des personnes âgées ou handicapées, ou adapté à la perte d’autonomie, permettent jusqu’au 31 décembre 2020 de bénéficier, sous conditions, d’un crédit d’impôt de 25% des montants des travaux plafonnés à 5.000 € pour une personne seule, 10.000 € pour un couple, majorés de 120 € par personne à charge. Ce plafond est apprécié sur une période de 5 ans.

 

Les autres crédits d’impôt : emploi salariés à domicile et garde d’enfant

 

Les dépenses pour emploi de salariés à domicile donnent toujours droit à crédit d’impôt de 50 % dans la limite de 12.000 €.

 

De même, les crédits d’impôt pour garde d’enfant de moins de 6 ans permettent d’obtenir un crédit d’impôt de 50 % des dépenses engagées plafonnées à 2.300 € par enfant et par an.

 

Réduction et crédit d’impôt viennent en déduction du montant de l’impôt dû. Une autre manière de réduire la facture fiscale est d’investir dans des supports diminuant la base imposable à l’IR.

 

optimisation par les diminutions de revenus imposables

 

Certains investissements sont imputables sur tout ou partie du revenu imposable. Ces avantages fiscaux permettent d’inciter au développement de supports patrimoniaux comme l’épargne-retraite ou l’immobilier locatif d’habitation.

 

Une fois réduite du montant de ces investissements déductibles, la base imposable entre dans le barème de l’IR.

 

Ce dernier a changé pour les revenus de 2020 : les seuils sont revalorisés mais la deuxième tranche d’imposition passe à 11 % au lieu de 14 %.

Nouveau barème IR 2021

La 2ème tranche du barème de l’impôt sur les revenus de 2020 passe de 14 % à 11 %. Les seuils de la 2ème  et 3ème tranche sont abaissés.

Barème progressif applicable aux revenus de 2020

Fraction du revenu imposable (pour une part)Taux d'imposition à appliquer sur la tranche correspondante
Jusqu'à 10.064 €

0 %

De 10.065 € à 25.659 €

11 %

De 25.660 € à 73.369 €

30 %

De 73.370 € à 157.806 €

41 %

À partir de 157.807 €

45 %

Quelles sont les principales diminutions de base imposable à l’IR en 2020 ?

epargne-retraite : versements déductibles sur les perp, les contrats madelin, le nouveau per

Préparer sa retraite permet de diminuer l’impôt sur le revenu. Les versements réalisés sur les dispositifs d’épargne-retraite sont en effet déductibles du revenu imposable dans certaines limites.

Il en est ainsi des versements sur :

  • Le nouveau support d’épargne-retraite qu’est le PER (Plan d’Epargne Retraite) créé le 1er octobre 2019 et destiné à unifier et remplacer les anciens dispositifs d’épargne-retraite existants.

Les versements sont déductibles du revenu global imposable dans la limite de :

  • Pour les salariés : 10 % des revenus d’activité de l’année précédente plafonnés à 8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS). Le versement déductible minimum est de 10 % du PASS (4.052 € pour 2020).
  • Pour les indépendants et TNS (Travailleurs non-salariés) : 10 % des bénéfices imposables de l’année en cours majorés de 15 % de la part de bénéfices comprise entre le PASS et 8 fois le PASS.

Les plafonds de versements donnant droit à déduction fiscale et calculés pour chaque contribuable par l’administration fiscale sont indiqués sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année précédente.

Il est possible de bénéficier des plafonds de versements des 3 années précédentes non utilisés ainsi que de ceux du conjoint dans le cas d’imposition commune.

L’économie fiscale est alors égale au versement déductible multiplié par la tranche marginale d’imposition à l’impôt sur le revenu.

Exemple

Monsieur A, célibataire, perçoit 55.000 € de salaires annuels. Sa tranche marginale d’imposition est de 30 %.

Il peut verser jusqu’à 5.500 € sur un PER individuel pour bénéficier d’une déduction fiscale.

L’économie d’impôt est de 1.650 € (5.500 € x 30 %).

En contrepartie de cet avantage fiscal, l’épargne constituée est indisponible pendant la phase de capitalisation sauf cas spécifiques dits « accidents de la vie » (décès du conjoint, invalidité du souscripteur, surendettement, fin de droits au chômage …) et depuis l’instauration du PER dans le cas d’achat de la résidence principale.

A l’âge de la retraite, le nouveau PER a pour avantage de permettre une sortie en capital alors que les précédents dispositifs retraites ne prévoyaient qu’une sortie principalement en rente (au mieux sortie limitée à 20 % en capital pour le PERP).

Si les versements ont donné lieu à déduction fiscale, le retrait du PER sera imposé pour sa partie capital au barème de l’IR.

Avant le 31 décembre 2020 : retrait exceptionnel possible sur les contrats Madelin et PER.

Afin d’aider les travailleurs non-salariés à faire face aux conséquences financières de la crise du coronavirus, 3ème  Loi de Finances rectificative pour 2020 permet de réaliser exceptionnellement, avant le 31 décembre 2020, un retrait maximal de 8.000€ sur les contrats Madelin et les PER ouverts avant le 10 juin 2020.

Ce retrait est exonéré d’impôt sur le revenu jusqu’à 2.000 €.

Les plus-values comprises dans le retrait restent imposables aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

En cas de versement sur le contrat en 2020 et 2021, le plafond déductible est réduit du montant du retrait réalisé.

générer un déficit immobilier pour diminuer l’ir

Créer un déficit foncier permet de diminuer la base imposable à l’IR, d’autant plus si ce déficit est reportable sur le revenu global.

Cette imputation du déficit sur le revenu global imposable est possible :

  • en location nue, bien que plafonnée
  • dans certains dispositifs de défiscalisation immobilières tels le régime des monuments historiques.

en location meublée dans le cas de la LMP (Location Meublée Professionnelle)

Déficit foncier en location nue

La location nue d’un bien immobilier à usage d’habitation permet de déduire des loyers imposables les charges d’entretien et de réparation mais aussi les travaux d’amélioration (mais pas de construction) ainsi que les intérêts d’emprunt et taxes foncières.

Ces dépenses et charges ont pour premier effet d’effacer pour tout ou partie les loyers imposables de l’année. Si elles excèdent le montant des loyers perçus, la location génère alors un déficit.

Ce déficit foncier peut être imputable sur le revenu global :

  • dans la limite de 10.700 €
  • pour la part de déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt

La part de déficit ne satisfaisant pas ces conditions est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La location nue doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit pour ne pas remettre en cause l’avantage fiscal.

Loi Monuments Historiques et déficit imputable

Les déficits fonciers générés par certaines catégories d’immeubles dits dits Monuments Historiques sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Suivant l’importance du déficit, la totalité du revenu imposable de l’année peut ainsi être effacée.

Ce régime est bien sûr soumis à conditions :

  • le bien immobilier doit être classé monument historique, ou inscrit à l’inventaire supplémentaire, ou bénéficier du label « Fondation du patrimoine ».
  • Depuis 2009, le bien doit être conservé pendant 15 ans après son acquisition, détenu en direct (sauf exception) et ne pas faire l’objet d’une copropriété (sauf agrément).
  • Le déficit généré par les charges foncières est déductible du revenu global dans des proportions différentes selon si l’immeuble est occupé par son propriétaire et s’il procure des revenus (loyers ou recettes d’ouverture au public).

Déficits LMP (Location Meublée Professionnelle) et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

De la même manière que des investissements et travaux immobiliers permettent de générer un déficit foncier en location nue, il est possible de constater un déficit en location meublée.

Pour se faire, il est nécessaire de déclarer ces revenus de location meublée au régime réel normal ou simplifié. Un grand nombre de charges réelles est alors déductible des revenus locatifs. Les équipements d’ameublement, les travaux d’entretien et de réparation mais aussi les frais d’acquisition du bien sont imputables sur les loyers perçus. Il est aussi possible d’amortir le bien ainsi que les travaux de construction et d’amélioration sans que ces charges d’amortissement puissent néanmoins accroître le déficit.

Le déficit réalisable en location meublée est donc plus important qu’en location nue.

Le traitement et l’effet fiscal de ce déficit seront néanmoins différents si la location meublée est réalisée à titre professionnel ou pas.

Déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) professionnels et LMP

La location meublée est considérée comme professionnelle (LMP) lorsque les conditions suivantes sont remplies :

  • les loyers annuels doivent être supérieurs à 23.000 €
  • les recettes de la location meublée doivent excéder les revenus professionnels (pensions et retraites comprises) du foyer fiscal

L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus requise depuis 2018.

Si les critères de la location meublée professionnelle sont satisfaits, le déficit généré entre dans la catégorie des BIC professionnels. Ce déficit est alors imputable sur le revenu global imposable sans limitation de montant.

Non seulement les revenus de l’activité meublée de l’année sont effacés par la constatation même des charges mais le déficit généré vient également s’imputer sur les autres revenus annuels du foyer fiscal.

Cette faculté fait de la LMP un outil très efficace pour réduire son imposition.

L’économie d’impôt est alors égale au montant du déficit imputé multiplié par le taux marginal d’imposition à l’IR.

Déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels et LMNP

Si les conditions de la location meublée professionnelle ne sont pas satisfaites, la location meublée est dite non professionnelle (LMNP).

Dans ce cas, le déficit n’est imputable que sur les revenus de même nature, c’est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Les locations meublées sont le plus souvent réalisées à titre non professionnelles, les critères de la location professionnelle étant plus difficilement réalisables.

Le déficit est alors imputable sur les bénéfices à venir de la location meublée pendant 10 ans.

Le déficit LMNP permet donc dans un premier temps d’effacer l’imposition des revenus de la location meublée l’année de leur réalisation. Mais à la différence de la LMP, il n’a aucun effet fiscal supplémentaire sur les autres revenus annuels du foyer.

Ce déficit LMNP garde néanmoins ses effets pour les années suivantes lorsque l’activité de location meublée sera bénéficiaire en venant s’imputer sur les bénéfices imposables. Il permettra de les réduire voire de les annuler.

La diminution du revenu imposable par la location meublée requiert ainsi une stratégie réfléchie, menée dans le temps, et des montants investis relativement significatifs si l’on souhaite relever de la location meublée professionnelle.

 

Réduction d’impôt ou diminution de la base imposable, les solutions mises en place dépendent souvent des budgets et moyens d’investissement. Mais ce choix devrait avant tout dépendre des besoins et des objectifs patrimoniaux.

Il est inutile d’investir dans des outils de réduction d’impôt sur le revenu, si ceux-ci ne correspondent pas à la situation et aux objectifs personnels et même risqué lorsque ces supports manquent de liquidités ou sont mal maîtrisés. Le conseil du gestionnaire de patrimoine est indispensable.

 

Auteur
Anne Brouard

Formateur intervenant à L’ESBanque pour le CESB CGP, diplôme RNCP Niveau 7, spécialisé en gestion de patrimoine.

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