Rédaction Web : JUST DEEP CONTENT

Quelle est l’imposition en cas de cession d’un bien loué en LMP, en LMNP, au titre de l’IR, des prélèvements sociaux mais aussi des cotisations sociales ?  Quelle fiscalité en cas de passage d’un statut à un autre ?

Les locations meublées professionnelles (LMP) et non professionnelles (LMNP) sont recherchées pour leur rendement et pour leur régime fiscal en termes d’IR (Impôts sur les revenus) et éventuellement d’IFI (Imposition sur la Fortune Immobilière). Nous avons pu détailler ces avantages dans notre précédent article.

Même si depuis 2021 l’imposition aux cotisations sociales est venue changer la donne, dans certaines situations les LMP et LMNP présentent toujours des atouts pendant la durée de la location.

Mais qu’en est-il lors de la cession du bien ? Quelle est l’imposition en cas de décès ou de donation ? Que se passe-t-il également quant à l’imposition de la plus-value si l’on souhaite ou doit changer de statut et passer de LMNP à LMP ou inversement ?

Avant de décider de l’opportunité d’un investissement en location meublée, il est impératif de connaître le traitement de la plus-value en cas de cession ou de mutation à titre gratuit (succession ou donation). Explications.

SOMMAIRE

• LMP, LMNP : 2 régimes différents d’imposition sur la plus-value
• Plus-value en cas de succession de statut LMP et LMNP

lmp, lmnp: 2 régimes différents d’imposition sur la plus-value

La plus-value sur un bien loué en meublé relève de deux régimes fiscaux totalement différents selon si l’activité est exercée en LMNP ou LMP.

Les cas d’imposition sont également distincts. Seule la cession est imposable en LMNP alors que la transmission à titre gratuit par donation ou succession engendre également l’imposition sur la plus-value en LMP.

lmnp et plus-value : régime de la plus-value immobilière des particuliers, une exonération longue à obtenir

Lorsque le bien est loué sous le statut de loueur en meublé non professionnelle (LMNP), la plus-value est imposable uniquement en cas de cession du bien.

Cette plus-value est imposée selon le régime dit des plus-values immobilières des particuliers (article U et articles 150 V à 150 VH du CGI), c’est-à-dire des règles d’imposition des biens immobiliers loués en location nue ou des biens de jouissance (résidence secondaire ; la résidence principale relevant d’une exonération spécifique).

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et du prix d’acquisition (à titre onéreux ou à titre gratuit). Ce prix d’acquisition est majoré :

• des frais d’acquisition réels ou forfaités à 7,5 % pour les acquisitions à titre onéreux

• et des travaux, s’ils n’ont pas donné lieu à déduction sur les revenus fonciers ou d’un forfait pour travaux de 15 %, si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.

Cette plus-value bénéficie d’abattement pour durée de détention :

• au titre de l’IR : 6 % par année de détention au-delà de la 5ème  année et jusqu’à la 21ème, 4 % pour la 22ème  année.

• pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité (PS)) : 1,65 % par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème , 1,60 % la 22ème  année et 9 % pour les années suivantes.

La plus-value nette d’abattement est imposée à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Ce régime d’imposition permet une exonération totale de la plus-value après 22 ans de détention au titre de l’IR et 30 ans pour la CSG, CRDS et PS.

En LMNP, la plus-value ne subit par ailleurs aucune imposition en cas de donation ou de décès.

Ce statut est donc particulièrement avantageux pour la transmission du bien et en cas de cession si l’on détient le bien depuis une durée relativement longue.

Par ailleurs, en LMNP, la plus-value n’est pas imposable aux cotisations sociales, sauf dans certains cas :

Cas spécifiques des loueurs en LMNP dépassant 23.000 € de chiffre d’affaires annuel en location saisonnière de courte durée :

Comme nous l’avons vu dans notre précédent article, le bailleur qui réalise un chiffre d’affaires annuel supérieur à 23.000 € en location saisonnière de courte durée est considéré comme professionnel au titre des régimes sociaux, même s’il relève du statut de LMNP, donc non professionnel, au titre de l’IR.

En cas de cession du bien, il faut alors distinguer :

L’impôt sur le revenu :

La plus-value est imposable à l’IR selon le régime des plus-values immobilières des particuliers au taux de 19 % (après abattement pour durée de détention), puisque l’activité relève du statut de LMNP.

Les prélèvements sociaux :

Qu’en est-il pour la CSG, CRDS et PS au taux global de 17,2 % ?

L’activité étant considérée comme professionnelle aux regards du régime social, une partie de la plus-value, dite à court terme, et correspondant au total des amortissements annuels pratiqués sur le bien, est imposable aux cotisations sociales (comme dans le cas de la LMP que nous verrons en point 2).

Cette partie de plus-value à court terme subit les cotisations sociales, dont la CSG sur les revenus d’activité au taux de 9,2 % et la CRDS de 0,5 % pour 2022.

Par conséquent, bien qu’aucun texte à notre connaissance n’aborde spécifiquement cette situation, cette partie de plus-value à court terme ne peut pas être considérée comme un revenu du patrimoine imposable à la CGS, CRDS et PS au taux global de 17,2 %, puisqu’il s’agit d’un revenu professionnel soumis aux cotisations sociales.

Seule la partie long terme de la plus-value (c’est-à-dire le solde de la plus-value) serait alors imposable aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, PS) au taux global de 17,2 % et après abattement pour durée de détention.

lmp : régime des plus-values professionnelles, une imposition des amortissements aux cotisations sociales

Lorsque le loueur relève du statut de LMP, la plus-value sur le bien est imposable en cas de cession mais aussi en cas de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire de donation ou de succession.

Cette plus-value est imposable selon le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au titre de l’IR et également pour partie aux cotisations sociales.

En LMP, le loueur est considéré comme un entrepreneur individuel et le bien immobilier est inscrit à l’actif du bilan. La sortie du bien de l’actif (en cas de cession, donation ou succession) entraîne l’imposition sur la plus-value selon le régime dit des plus-values professionnelles.

La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC). Cette VNC est égale au prix d’acquisition moins le total des amortissements pratiqués annuellement sur le bien.

Plus-value professionnelle = prix de cession – (prix d’acquisition – total des amortissements annuels)

Pour l’imposition de cette plus-value, on distingue :

• Les biens détenus depuis moins de 2 ans : l’intégralité de la plus-value est imposable au barème de l’IR, ce qui pourrait vite aboutir à une imposition conséquente si les tranches hautes du barème sont atteintes (45 % pour la tranche la plus élevée). Cette plus-value est par ailleurs imposable aux cotisations sociales au régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants ; taux de 30 à 40 %, voir notre précédent article)

• Les biens détenus depuis plus de 2 ans : la plus-value comporte alors deux parties :
  • Une partie dite à court terme correspondant à la totalité des amortissements annuels pratiqués sur le bien. Cette plus-value est imposable au barème de l’IR et aux cotisations sociales au titre du SSI.
  • Une partie à long terme pour le solde de la plus-value totale. Cette plus-value à long terme est imposable au taux de 12,8 % au titre de l’IR et 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS). Elle n’est pas imposable aux cotisations sociales.

On constate donc une imposition relativement lourde de la plus-value qui survient également en cas de donation ou de décès, à la différence du statut de LMNP.

Il existe néanmoins et heureusement plusieurs régimes d’exonération au titre de l’IR. Ces régimes ne sont pas spécifiques à la LMP. Ils sont ceux des entrepreneurs individuels en cas de cession d’actifs de leur entreprise. Il s’agit des régimes :

• de l’article 151 septies du CGI : si l’activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires réalisé en moyenne sur les 2 dernières années n’excède pas 90.000 € HT, la plus-value (court terme et long terme) est totalement exonérée d’IR.La plus-value à long terme est également exonérée de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS). Seules demeurent les cotisations sociales sur la plus-value à long terme.

  Si le chiffre d’affaires est compris entre 90.000 € HT et 126.000 € HT, la plus-value n’est que partiellement exonérée. Dans la pratique, le seuil de 90.000 € est rarement atteint en LMP, ce qui permet donc de bénéficier de l’exonération totale à l’IR et à la CSG, CRDS, PS sur la partie plus-value à long terme, si les conditions sont satisfaites.

• de l’article 151 septies B du CGI : ce régime prévoit un abattement de 10 % par année de détention du bien immobilier au-delà de la 5^ème, soit une exonération au terme de 15 ans. Cet abattement ne concerne néanmoins que la partie plus-value à long terme. Il s’applique au titre de l’IR et des prélèvements sociaux.L’administration fiscale admet l’application de ce régime pour les loueurs en meublé depuis 2017.

Pour plus d’informations sur ces régimes :

Quelle optimisation fiscale pour la transmission d’entreprise ?

Ces régimes d’imposition sont donc particulièrement avantageux pour éviter l’imposition de la plus-value au titre de l’IR. L’article 151 septies du CGI notamment permet de bénéficier d’une exonération dans un délai relativement court (5 ans) comparé au régime d’imposition sur la plus-value des LMNP (durée de détention nécessaire de 22 ans et 30 ans).

Malheureusement, ces régimes d’exonération ne sont pas applicables pour l’imposition aux cotisations sociales.

Ces cotisations sociales sont donc dues dans tous les cas sur la partie court terme de la plus-value, c’est-à-dire sur la totalité des amortissements pratiqués, dès lors que le loueur est considéré comme professionnel au titre des régimes sociaux, qu’il s’agisse d’une cession mais aussi d’une donation ou succession.

Les taux de cotisation étant relativement élevés (entre 35 et 40 %), cette imposition peut être lourde et s’accroît avec la durée d’amortissement du bien.

Ce point est un inconvénient important du statut de LMP.

En résumé :

L’imposition sur la plus-value en LMP présente :

• 1 avantage en terme d’IR : le régime d’exonération de l’article 151 septies du CGI est plus facilement et rapidement atteignable qu’en LMNP.

2 inconvénients :

• La donation ou le décès rendent la plus-value imposable.
• La partie de la plus-value à court terme correspondant aux amortissements pratiqués, d’autant plus importants que la durée de détention a été longue, est imposable aux cotisations sociales.

LMP/LMNP : Imposition de la plus-value de cession :

Source : Anne Brouard pour l’ES Banque

plus-value en cas de succession de statut lmp et lmnp

La location meublée d’un bien ne se fait pas nécessairement sous le même statut pendant toute sa période de détention.  Il est possible de changer de statut et de passer volontairement, ou involontairement selon le chiffre d’affaires généré, du statut de LMNP au statut de LMP et inversement.

Ce changement de statut entraîne-t-il une imposition sur la plus-value latente du bien ?

Et comment calculer l’imposition sur plus-value lorsque l’on vend le bien après l’avoir loué en LMNP pendant une période puis en LMP pendant une autre ou inversement ?

quid en cas de passage lmnp à lmp et inversement ?

Étudions successivement les deux situations :

Passage du LMNP au LMP : quelles conséquences ?

Le bailleur louant en LMNP peut par la suite relever du statut de la LMP, si son chiffre d’affaires annuel excède 23.000 € et s’il est supérieur aux autres revenus professionnels nets du foyer fiscal, comme nous l’avons vu dans notre précédent article.

Ce passage du statut de LMNP à celui de LMP n’engendre pas d’imposition sur la plus-value latente du bien, ni au titre de l’IR, ni aux prélèvements sociaux.

Point sur les autres conséquences :

Les amortissements qui n’ont pu être imputés sur les bénéfices (amortissements réputés différés) ne sont pas perdus et sont imputables sur les bénéfices du statut de LMP.

Les déficits réalisés en LMNP qui étaient imputables sur les BIC non professionnels pendant 10 ans et qui n’auraient pas encore été déduits sont perdus, puisqu’en LMP l’activité génère des BIC professionnels, considérés comme une autre catégorie de revenus. Les nouveaux déficits qui seraient générés pendant le statut de LMP sont imputables sur le revenu global (ce qui est souvent plus avantageux) pendant une durée de 6 ans.

Par ailleurs, le statut de LMP au titre de l’IR suppose nécessairement un statut professionnel aux regards des régimes sociaux (les conditions étant alignées depuis 2021) et l’imposition aux cotisations sociales.

Pour plus d’informations :
LMP, LMNP : le régime fiscal et social de la location meublée évolue

Passage du LMP au LMNP : quelle imposition ?

Dans les cas où le chiffre d’affaires annuel de la location meublée diminue en-deçà de 23.000 €, ou que les autres revenus professionnels nets deviennent supérieurs au chiffre d’affaires de la location, le loueur en LMP passe en LMNP.

Le passage du statut de LMP à LMNP n’entraine pas d’imposition sur la plus-value au titre de l’IR sur l’intégralité de la plus-value et des prélèvements sociaux sur la plus-value à long terme, car il n’est pas considéré fiscalement comme une cessation d’activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 450).

Concernant les cotisations sociales sur la partie plus-value à court terme, il n’est pas certain que les régimes sociaux appliquent la même règle. Le cas échéant, les cotisations sociales sont dues sur la plus-value à court terme.

statuts lmp et lmnp pendant la durée de détention : quelle imposition sur la plus-value à la date de la cession ?

Comme nous l’avons vu, le régime d’imposition de la plus-value de cession dépend du statut LMNP ou LMP.

Mais quel régime s’applique si la location s’est réalisée sous ces deux statuts successivement ? Doit-on considérer deux périodes différentes et deux régimes d’imposition et calculs distincts de plus-value ?

Réponse : non. Un seul régime d’imposition s’applique : celui du statut de location en cours au jour de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 460). Ainsi :

• si le bailleur était en statut LMNP puis en LMP au jour de la vente : la plus-value relève alors du régime des plus-values professionnelles.

• s’il a exercé en LMP puis en LMNP et relève de ce statut à la date de la cession, la plus-value est alors imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.L’abattement pour durée de détention est calculé par rapport à la date d’acquisition du bien, donc en tenant compte de la période pendant laquelle le bien était en LMP.

Ce traitement fiscal est particulièrement intéressant pour les loueurs LMP qui détiennent leur bien depuis de nombreuses années et qui souhaiteraient le céder, le donner, ou éviter que leur succession ne subisse l’imposition sur plus-value.

Le statut de LMP, couplé au régime d’exonération de l’article 151 septies (si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et les conditions de chiffre d’affaires réunies), peut permettre à ce loueur d’être exonéré d’IR sur la totalité de la plus-value et de prélèvements sociaux sur la partie long terme.

Il restera néanmoins redevable des cotisations sociales sur la plus-value à court terme, c’est-à-dire sur la totalité des amortissements pratiqués annuellement.

Le loueur en LMP a dans ce cas intérêt à passer sous le statut LMNP avant la vente, la donation ou la succession. La plus-value relèvera alors du régime des plus-values immobilières des particuliers et bénéficiera, au titre de l’IR et des prélèvements sociaux, des abattements pour durée de détention, d’autant plus importants que la durée de détention est longue.

Les cotisations sociales ne sont pas dues en LMNP (sauf cas de la location saisonnière dont le chiffre d’affaires excède 23.000 €).

Il est néanmoins important de rester prudent dans ces opérations :

• S’il est clairement dit fiscalement que le passage de LMP à LMNP n’entraine pas les conséquences de la cessation d’activité et l’imposition de la plus-value latente, les régimes sociaux appliqueront-ils la même règle ?

  La loi de Sécurité sociale pour 2021 prévoyait en effet que l’entrée dans le régime des cotisations sociales des loueurs en meublé soit considérée comme définitive, même si les conditions de revenus ne sont plus réunies. Il serait donc nécessaire de procéder à une radiation d’activité auprès des régimes sociaux, ce qui supposerait le paiement des cotisations sociales sur la plus-value latente à court terme. A notre connaissance, le décret d’application de cette loi est toujours en attente.

• S’il était prouvé que le passage en LMNP a été réalisé dans un objectif exclusif et depuis 2021 principal d’éluder l’impôt, l’opération pourrait être fiscalement requalifiée pour abus de droit. L’abus de droit existe également en matière de régimes sociaux depuis 2009, même s’il y eu peu de pratique.

  Il n’est pas facile dans les faits de passer de LMP à LMNP. Avant 2018, la radiation au RCS suffisait. Aujourd’hui, le passage en LMNP suppose une baisse de chiffre d’affaires annuel en-deçà de 23.000 € (donc une baisse de recettes) ou la perception de revenus professionnels nets supérieurs au chiffre d’affaires.

  Certaines opérations, comme des donations temporaires d’usufruit d’un ou plusieurs biens loués en meublé à un enfant, pourraient alors être envisagées pour réduire provisoirement ce chiffre d’affaires en deçà de 23.000 €. Si les revenus de ces biens sont ensuite reversés, d’une manière ou d’une autre, aux parents, pour assurer leur train de vie, les risques fiscaux d’abus de droit mais aussi de requalification de la donation sont importants.

Sources :

• Article U et articles 150 V à 150 VH du CGI
• Article 151 septies du CGI 
• Article 151 septies B du CGI 
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 450
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 460

Rédaction Web : JUST DEEP CONTENT

Nouveau dispositif Loc’Avantages en location nue, éventuelles cotisations sociales en location meublée, nouvelles contraintes énergétiques dans les deux cas : les points à connaître en 2022.

Combinaison de la Loi de Finances pour 2022, de la loi de Sécurité Sociale pour 2021 et des lois Climat de 2019 et 2021, la location immobilière nue et meublée connaît de profondes évolutions cette année.

Ces changements ont un impact direct sur la gestion de l’immobilier locatif, en termes de rendement et de plus-value. Explications.

SOMMAIRE

• Location nue : Loc’avantages, un nouveau dispositif d’incitation fiscale dans l’ancien
• Location meublée : la question des cotisations sociales
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et interdiction de location nue ou meublée en résidence principale

location nue : loc’avantages, un nouveau dispositif d’incitation fiscale dans l’ancien

Mis en place au 1er janvier 2022, ce nouveau dispositif prend la suite du régime Loi Cosse, dit « Louer abordable », qui se termine le 28 février prochain.

Son principe est simple : une réduction d’impôt en faveur du propriétaire bailleur qui pratique un loyer « bas », inférieur à celui du marché. Le taux de réduction d’impôt, de 15 % à 65 %, est d’autant plus élevé que la baisse de loyer consentie est importante.

Le dispositif, soumis à des conditions de revenus des locataires, comprend trois niveaux et dépend du type de location (directe ou intermédiation locative) :

• Loc 1 : une baisse de 15 % par rapport au loyer de marché permet d’obtenir une réduction d’impôt de 15 % du loyer annuel et de 20 % si le propriétaire recourt à une intermédiation locative.

• Loc 2 : si le loyer est inférieur de 30 % au loyer de marché, la réduction d’impôt est alors de 35 % du loyer annuel et de 40 % en cas d’intermédiation locative.

• Loc 3 : un loyer 45 % plus bas que le loyer de marché permet d’accéder à une réduction d’impôt de 65 %, mais uniquement par une intermédiation locative.

Le dispositif Loc’Avantages 

Source : Anah (Agence Nationale de l’Habitat)

L’intermédiation locative suppose que le propriétaire ne loue pas en direct mais fasse appel à :

• une agence immobilière dite sociale auprès de laquelle il signe un mandat de gestion

• une association agréée par l’État à qui il loue le bien que l’association louera elle-même à des personnes aux revenus modestes. L’association garantit alors le paiement des loyers.

Le montant du loyer dit « de marché » est défini règlementairement sur la base des loyers réels et dépend de la commune où est établi le bien.

Les seuils de revenus des locataires dépendent du niveau du dispositif et de la localisation du bien (plafonds de revenus de la loi Pinel pour le niveau Loc 1 et plafonds du logement social pour Loc 2 et Loc 3).

L’Anah (Agence National de l’Habitat) met à disposition sur son site internet une simulation du loyer applicable et des seuils de revenus de locataires, selon la situation du bien.

Exemple

Un appartement de 40 m2 situé à Bordeaux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt :

• Loc 1 : de 15 % ou 20 % en cas d’intermédiation locative, si le loyer mensuel hors charges est inférieur à 493 €

• Loc 2 : de 35 % ou 40 % en cas d’intermédiation locative, si le loyer mensuel hors charges est inférieur à 406 €

• Loc 3 : de 65 % avec intermédiation locative, si le loyer mensuel hors charge est inférieur à 319 €.

Les revenus du locataire ne pourront pas dépasser 32.085 € par an en Loc 1, 23.488 € en Loc 2, 12.918 € en Loc 3 s’il s’agit d’une personne seule. Ces seuils augmentent s’il s’agit d’un couple et selon le nombre d’enfants à charge.

L’objectif est d’accroître le parc locatif en faveur de locataires aux revenus modestes et de réduire le nombre de logements vacants, estimés à plus de 3 millions.

Pour accéder à ce dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées :

• louer le bien en location nue à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 6 ans. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou descendant du propriétaire bailleur n’est pas possible. Il est impossible de bénéficier du régime dans le cadre d’une location en cours. Il est nécessaire d’attendre le renouvellement du bail ou le départ du locataire.

• respecter les seuils de loyers et de revenus des locataires

• disposer d’un niveau de performance énergétique minimal fixé par arrêté : les logements classés F ou G sont exclus.

• passer une convention avec l’Anah : les demandes seront recevables en ligne à partir du 1er avril 2022 et devront être réalisées dans les 2 mois de la signature du bail lorsque celui-ci est signé après le 1er mars. Pour les baux signés entre le 1er janvier et le 1er mars 2022, les demandes pourront être faites jusqu’au 1er mai 2022.

  La signature de cette convention permet également au bailleur de percevoir une aide à la rénovation de 1000 € et 2000 € s’il fait appel à un mandat de gestion. Les surfaces inférieures ou égales à 40 m2 bénéficient d’une prime supplémentaire de 1000 €.

Lors de la sortie du dispositif, au terme de la durée de 6 ans et de la convention signée avec l’Anah, le propriétaire bailleur pourra réévaluer son loyer au prix du marché et de manière facilitée pour les zones tendues.

réduction d’impôt d’un côté mais baisse de loyer de l’autre : est-il intéressant de recourir à ce nouveau dispositif ?

Dès lors que la réduction d’impôt fait plus que compenser la baisse de loyer consentie, le rendement du bien est accru, comparativement à une location nue sans recours à ce régime.

Tout dépend pour cela de la localisation du bien mais aussi de sa surface. Plus le logement est grand, plus le dispositif est efficace. L’effet fiscal dépend également du revenu global imposable et de la tranche marginale d’imposition (TMI).

Exemples chiffrés 

Source : Ministère chargé du Logement – Agence Nationale de l’Habitat – Janvier 2022

Selon le Ministère du logement, l’avantage du dispositif Loc’avantages peut représenter de 0,5 à 3 mois de loyers.

Pour investir dans l’immobilier locatif ancien, il est également possible de bénéficier du régime Denormandie Ancien. Ce dispositif, reconduit jusqu’au 31 décembre 2023 offre sous différentes conditions, notamment de travaux, une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien (travaux compris), selon la durée de l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

Si les ressources du locataire et le montant du loyer respectent à la fois les seuils des régimes Denormandie et Loc’Avantages, il semble possible de cumuler les deux dispositifs, ce point restant à préciser.

Néanmoins, l’ensemble de ces réductions d’impôt entrerait dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 €.

Le dispositif Loc’avantages peut se cumuler au régime du déficit foncier. Il permet alors à l’investisseur locatif de bénéficier d’un rendement plus élevé que le marché tout en déduisant fiscalement les travaux réalisés pour la location.

Ce cumul a du sens dans la mesure où une grande part du parc locatif ancien est concernée par les obligations de travaux pour rénovation énergétique, comme nous allons le voir.

location meublée : la question des cotisations sociales

Le régime d’assujettissement des revenus de location meublée aux cotisations sociales a profondément évolué depuis 2021. Il s’applique différemment pour les loueurs en meublé professionnels et pour les biens meublés en location saisonnière.

location meublée : cotisations sociales pour les loueurs en meublés professionnels (lmp)

Comme nous l’avions présenté dans notre article « LMP, LMNP : le régime fiscal et sociale de la location meublée évolue », le régime social des revenus de location meublée est profondément modifié depuis le 1er janvier 2021.

Depuis la loi de financement de la Sécurité sociales pour 2021, les locations meublées sont soumises aux cotisations sociales si le bailleur a le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), selon les mêmes critères que l’impôt sur le revenu (IR).

La condition d’inscription au RCS n’est plus nécessaire. Tout comme pour l’IR, sont considérés comme professionnels au titre des cotisations sociales les loueurs en meublé réalisant :

• plus de 23.000 € de chiffre d’affaires annuel HT au titre de la location meublée

• des recettes annuelles au titre de cette activité supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses.

Depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en meublé relevant su statut LMP au titre de l’IR sont donc soumis aux cotisations sociales.

Ils doivent pour cela cotiser à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), soit :

• au régime des travailleurs indépendants en tant qu’entrepreneur individuel (taux de cotisation de l’ordre de 40 % du bénéfice net, auquel s’ajoutent la CSG et CRDS professionnels à 9,7 %)

• au régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) si le chiffre d’affaire HT (CA HT) est inférieur à 72.600 €. Le taux de cotisation annuel est alors de 6 %.

Attention au choix du régime pour les entrepreneurs ou dirigeants de société :

Les entrepreneurs individuels ou dirigeants de société déjà imposés aux cotisations sociales pour leur activité professionnelle selon le régime réel des travailleurs indépendants, et dont les chiffres d’affaires cumulés dépassent les seuils de la micro-entreprise, ne peuvent pas opter pour le régime de la micro-entreprise au titre de leur activité de location meublée.

Dans le choix du régime, il est important de ne pas raisonner uniquement en taux de cotisations :

Bien que le taux du régime réel des travailleurs indépendants soit le plus élevé, les loueurs professionnels relevant de ce régime peuvent bénéficier du forfait minimum de cotisations sociales de 1145 € (formation professionnelle incluse), s’ils sont déficitaires ou si leurs revenus sont inférieurs aux bases de calcul des cotisations sociales.

Par ailleurs, ces cotisations plus importantes ouvrent droit à davantage de protection sociale, notamment en termes de retraite.

Les loueurs en meublé soumis aux cotisations sociales ne sont pas redevables de la CSG, CRDS et PS de 17,2 % exigibles sur les revenus du patrimoine.

A noter : le délai d’option pour le régime réel de l’IR est assoupli 

Les propriétaires de location meublée déclarant leurs revenus selon le régime micro-BIC et souhaitant passer au régime réel normal ou simplifié au titre des revenus de 2022 disposent d’un délai allongé.

La Loi de Finances pour 2022 repousse en effet la date limite d’option pour le régime réel, jusqu’ici fixée au 1^er février de l’année concernée, à la date limite de dépôt de déclaration générale des revenus de l’année précédente.

En pratique, les loueurs en meublé souhaitant opter pour le régime réel pour leurs revenus 2022 pourront le faire jusqu’au mois de mai ou juin 2022 selon la date limite de dépôt des déclarations d’IR.

location meublée saisonnière : des cotisations sociales indépendantes des statuts lmp ou lmnp (location meublée non professionnelle)

Pour les locations meublées saisonnières, c’est-à-dire de courte durée, pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, l’imposition aux cotisations sociales ne dépend pas du statut fiscal LMP ou LMNP.

Pour ce type de location, les cotisations sociales sont dues dès lors que le chiffre d’affaires annuel dépasse 23 000 €, et ceci depuis 2017.

Pas de nouveauté à ce titre donc, mais de nombreux propriétaires de locations saisonnières se sent rendus compte, à l’occasion de l’actualité sociale des locations meublées de 2021, qu’ils étaient assujettis aux cotisations sociales dès lors que leur chiffre d’affaires annuel a dépassé 23.000 € depuis 2017.

L’Urssaf avertit d’ailleurs sur son site que les propriétaires de locations meublées saisonnières recevront une demande d’information au titre des trois dernières années 2019, 2020 et 2021, afin de régulariser ces situations.

Pour les locations meublées saisonnières assujetties aux cotisations sociales, le contribuable a le choix entre trois régimes sociaux :

• le régime des travailleurs indépendants (régime réel SSI) avec un taux global de l’ordre de 49,7 % (CSG, CRDS comprises).

• le régime micro-entrepreneur, si le CA HT de 2021 est inférieur à 72.600 € ou 176.200 € si le meublé est classé. Les taux de cotisation sont alors plus faibles, de 22 % ou 6 % pour les meublés classés.

• le régime général des salariés, si le CA HT est inférieur à 72.600 €.

La loi de Sécurité sociale pour 2021 a donc fortement modifié le régime social des locations meublées.

Les loueurs entrant dans le champ d’application des cotisations sociales doivent s’affilier au régime social dès lors que les conditions sont remplies.

Or les revenus de location meublée et les revenus professionnels pour 2021 des contribuables ne sont intégralement connus que depuis le 31 décembre 2021.

La réponse à l’éventuel assujettissement aux cotisations sociales ne peut être apportée de manière certaine qu’en ce début 2022.

Nombreux sont les redevables qui se posent des questions depuis le début de cette année sur les démarches à effectuer, d’autant plus que le décret d’application de la loi de Sécurité Sociale pour 2021 n’est à notre connaissance toujours pas paru.

L’Urssaf a mis en place sur son site des pages d’informations spécifiquement dédiées aux démarches d’affiliation et de déclaration.

Dans tous les cas, l’imposition aux cotisations sociales a des conséquences qu’il est nécessaire d’anticiper, pas nécessairement sur l’imposition des revenus annuels, d’autant plus si l’activité est déficitaire, mais principalement en termes d’imposition sur plus-value en cas de cession.

En savoir plus :
LMP, LMNP : le régime fiscal et sociale de la location meublée évolue

Depuis la Loi relative à l’énergie et au Climat de 2019 et comme nous l’avions déjà pressenti dans notre article « Immobilier : ce qu’il faut savoir en 2020 », les nouvelles règlementations énergétiques modifient profondément le marché de l’immobilier locatif ancien.

Ces nouvelles règles visent aussi bien la location nue que la location meublée à titre de résidence principale. La location meublée saisonnière n’est à ce jour pas concernée.

Dans le cadre de la transition écologique et de la lutte contre les déperditions énergétiques, les logements les plus énergivores vont subir des contraintes et des interdictions de location.

Ces biens, qualifiés de passoires thermiques, ont des notations DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe F (habitation consommant entre 330 et 420 kWh/m2 par an ou plus de 70 kg CO2 eq/m2 (équivalent par mètre carré)) ou G (supérieure à 420 kWh/m2 par an ou plus de 100 kg de CO2eq/m2)).

Ces passoires thermiques seraient au nombre de 4,8 millions selon le Service de la donnée et des études statistiques (SDES).

Les DPE existent depuis 2006 mais une nouvelle version de ces diagnostics est entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Les nouveaux DPE sont plus complets et tiennent compte d’éléments supplémentaires comme l’éclairage et la ventilation du logement.

Les méthodes de calcul des différents critères retenus sont également modifiées. Ils ne fonctionnent plus sur la base des factures des travaux réalisées mais sur une analyse des caractéristiques physiques du bien.

Les « étiquettes », plus lisibles, intègrent les paramètres d’énergie primaire (étiquette énergie) et de gaz à effet de serre (étiquette climat). Il fait aussi apparaître le montant théorique du coût énergétique annuel du logement.

Par ailleurs, le nouveau DPE est opposable. Le locataire peut exiger du propriétaire, par voie judiciaire en cas de désaccord, la réalisation de travaux pour améliorer la classe énergétique du bien. Le propriétaire bailleur peut également avoir à subir une baisse du loyer et des intérêts à verser aux locataires.

La durée de validité de 10 ans est inchangée. Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié et transmis à l’agence de la transition écologique (Ademe).

Pour les biens construits avant 1975, le DPE tel que mis en place au 1er juillet 2021 n’était pas fiable et a été revu au 1er novembre 2021.

Les DPE ancienne version restent valides selon leur date de réalisation :

• jusqu’au 31 décembre 2022 pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017

• jusqu’au 31 décembre 2024 pour ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Progressivement les logements les plus énergivores ne pourront plus être loués :

• à partir du 25 août 2022, les biens classé F et G ne pourront plus faire l’objet d’une hausse de loyers. Ceci était déjà le cas pour les biens classés F et G situés en zone tendue. Cette règle concerne maintenant tous ces biens, quelle que soit leur localisation.De même à partir de cette date, l’indexation du loyer, c’est-à-dire sa réévaluation annuelle en cours de bail en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) ne sera plus possible.Les clauses dites « travaux » permettant de réévaluer le loyer en cours de bail si certains travaux sont réalisés seront également interdites pour les étiquettes F et G. Ces biens ne pourront plus faire l’objet d’une augmentation de loyer pour sous-évaluation lors du renouvellement du bail (cette procédure est néanmoins peu utilisée car très lourde).

• en 2023, les logements dépensant plus de 450 kWh par mètre carré par an (seuil dit d’indécence énergétique) ne pourront plus être loués selon la Loi Climat de 2019 (bien que la Loi Climat de 2021 fixe cette première échéance à 2025, la Loi Climat de 2019 reste à ce jour applicable). Attention ce seuil ne correspond pas nécessairement à la classe G.

• en 2025, toutes les classes énergétiques G seront interdites à la location (estimation à 600000 logements actuellement) et le non-respect du niveau énergétique minimal rendra le logement indécent.

• en 2028, les biens classé F (environ 1200000 habitations) ne pourront plus à leur tour être loués.

• en 2034, la location des biens classé E (2600000 logements à ce jour) ne sera plus possible.

Ce calendrier est quelque peu différent pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyanne, la Réunion et Mayotte.

Source : Batiactu – 15/02/2021

Dans tous les cas, depuis le 1er juillet 2021, les annonces doivent indiquer la classe énergie (classée A à G) et la classe climat (émission de gaz à effet de serre).

Depuis le 1er janvier 2022, le montant des dépenses théorique de chauffage annuel doivent également figurer sur l’annonce. Si le bien ressort dans la classe F ou G la mention « logement à consommation énergétique excessive » doit également apparaître. En 2028, les biens classés F et G apparaîtront comme ne respectant pas le seuil légal de consommation énergétique.

De la même manière, à partir du 1er janvier 2022, ces informations devront également figurer sur le contrat de location, notamment le montant des dépenses théoriques de chauffage annuel, tel que défini dans le DPE. Les baux conclus à partir du 1er janvier 2022 sur les biens classés F et G doivent indiquer que le logement respectera l’étiquette minimale en 2028.

Des sanctions à définir seront appliquées en cas de non-respect de ses règles.

Encadré : quelques exceptions à l’obligation de travaux énergétiques

Dans certains cas spécifiques, il sera possible d’échapper à cette exigence de rénovation énergétique :

• pour les biens en copropriété : si malgré la rénovation énergétique du logement lui-même, et la demande de réalisation de travaux complémentaires nécessaires sur les parties communes par le copropriétaire, la réalisation de ces travaux est refusée en assemblée générale.

• pour les logements dont le montant des travaux est fortement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

• pour les biens soumis à des règlementations architecturales contraignant la réalisation des travaux nécessaires.

Néanmoins, compte tenu de l’absence de rénovation énergétique du bien, une baisse de loyer pourra être imposée ainsi que des dommages et intérêts.

Dans ces conditions, il devient dès aujourd’hui plus difficile de louer les biens qualifiés de passoires thermiques (classés F ou G).

Ceci se ressent d’ores et déjà sur le marché immobilier. De plus en plus de propriétaires préfèrent mettre leurs biens à la vente plutôt que d’avoir à faire face aux travaux de rénovation énergétique. Les ventes de logements classés G augmentent ainsi de 21 % en 2021. Les annonces de vente de biens qualifiés de passoires thermiques augmentent de 72 % à Paris, 74 % à Rennes ou encore 70 % à Nantes.

Ces travaux peuvent en effet représenter des montants significatifs : un ensemble d’opérations spécifiques devant être menées simultanément pour pouvoir atteindre un meilleur niveau énergétique (isolation des murs, des fenêtres, nouveau système de chauffage, de ventilation…).

Faire passer un bien classé F ou G au même niveau qu’un bien neuf au label BBC coûterait ainsi de l’ordre de 25 000 € pour un appartement, 46 000 € pour une maison (rapport Sichel).

Ces biens se vendent alors nettement moins chers que le prix du marché. Nous avions anticipé ce phénomène dans notre article de janvier 2020. La décote d’un bien classé F par rapport à un classement A atteint en moyenne 11 % avec des différences notables selon les localisations (moins-value de 55 % à Nîmes, 49 % à Limoges).

Les aides à la rénovation énergétique sont néanmoins disponibles (Certificat d’économie d’énergie (CEE), MaPrimeRénov’, Eco-prêt à taux zéro, taux de TVA à 5,5 %, aides de l’Anah et différentes aides des collectivités locales).

Un site public, France Rénov’, est mis en place depuis le 1er janvier, afin d’informer les propriétaires et les accompagner dans la réalisation des travaux énergétiques.

Sources :

• Loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022

• Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017

• Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021

• Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat

• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, JO du 24/08/2021 

Rédaction Web : JUST DEEP CONTENT

Vendre une maison, un appartement à un de ses enfants n’est pas si simple. Des précautions sont à prendre pour éviter tout risque et remise en cause.

Les transactions immobilières se réalisent le plus souvent entre tiers mais on peut également souhaiter vendre à un enfant. Pour obtenir un capital tout en gardant le bien dans la famille, pour aider un enfant pour qui le bien est particulièrement nécessaire, les raisons sont nombreuses.

En apparence, vendre un bien immobilier à un enfant peut paraître relativement simple. Une fois d’accord sur le prix, il suffirait de suivre les étapes habituelles d’une vente immobilière (signature d’un compromis, réalisation de diagnostics, acte authentique).

En pratique, il n’en est rien. S’il est possible de disposer librement de ces biens et d’acquérir librement également, la vente immobilière à un enfant, en pleine propriété, tout comme en nue-propriété ou en viager, est régie par des règles spécifiques.

Il est important de les connaître pour éviter toute remise en cause et des conséquences dommageables. Explications.

SOMMAIRE

• Quels sont les risques de vente d’un bien immobilier à un enfant ?
• Vente d’un bien immobilier à un enfant : quelles précautions prendre ?

quels sont les risques de vente d’un bien immobilier à un enfant ?

La transmission à titre onéreux d’un bien immobilier à un enfant peut faire l’objet de requalification fiscale et/ou civile, qu’il s’agisse d’une vente en pleine propriété, en nue-propriété ou en viager.

vente à un enfant en pleine propriété : possible mais attention à certains risques

Juridiquement, rien n’interdit de vendre un bien immobilier à un enfant.

Le Code civil établit le principe de la libre-disposition des biens dont on est propriétaire sous condition de respect de la loi (articles 537 et 544 du Code civil) et de la liberté d’acquisition ou de vente (article 1594 du Code civil).

Techniquement, la vente d’un bien immobilier à un enfant suit les mêmes étapes qu’une transaction immobilière habituelle : signature d’une promesse ou d’un compromis de vente formalisant l’accord des parties sur la vente et les conditions, réalisation des diagnostics obligatoires, respect des conditions suspensives d’octroi de prêt si un financement est nécessaire, signature de l’acte authentique devant notaire formalisant définitivement la vente.

Comme toute transaction immobilière, cette opération de mutation peut faire l’objet d’un contrôle d’un point de vue fiscal mais aussi d’une requalification civile par des éventuels héritiers s’estimant léser.

S’agissant d’une vente à un enfant, héritier qui plus est réservataire, ces risques fiscaux et civils sont d’autant plus présents et nécessitent donc la plus grande prudence.

Risque de requalification fiscale : insuffisance de prix et/ou donation indirecte ou déguisée

L’administration fiscale est particulièrement regardante du fait de la relation familiale étroite entre vendeur et acquéreur.

Dans une vente immobilière en faveur d’un enfant, le vendeur va en effet avoir naturellement tendance :

• à minorer le prix par rapport à la valeur de marché afin d’aider l’enfant, ou par principe, tout simplement pour ne pas vendre au même prix qu’à un tiers.Dans certains cas, la vente est même envisagée pour éviter le coût d’une donation, le prix peut alors être fortement sous-estimé.

• à ne pas exiger partiellement voire totalement le paiement du prix. Ceci peut être le cas d’une vente avec crédit-vendeur, le parent vendeur et l’enfant acquéreur concluant ensemble un contrat de prêt familial. Le risque est alors celui du non-remboursement du prêt et de ses intérêts.

Dans ces cas, l’administration fiscale peut considérer qu’il y a :

• insuffisance de prix : le prix de la vente ne correspond pas à ceux du marché. L’administration compare alors le prix convenu entre parent et enfant à celui de transactions récentes sur des biens similaires. Elle est alors en droit de contester le prix convenu à l’acte (Com, 20 février 2019, n°17-24.593).

A noter

Pour déterminer la valeur de marché du bien, l’administration fiscale n’est plus tenue d’une comparaison avec des biens « intrinsèquement similaires ». Elle peut utiliser des valorisations de biens comparables (Cass. Com. 27 juin 2018 n° 16-20468).

Si l’insuffisance de prix est constatée, l’administration peut entamer une procédure de rectification de prix (article L17 du LPF (Livre des Procédures Fiscales) et article L55 du LPF). Si cette contestation aboutit, le prix de marché estimé par l’administration servira alors de base aux calculs des impositions qui seront réclamées. Ceci aura donc un impact fiscal sur la plus-value imposable et également sur les droits d’enregistrement qui seront accrus.

Pour s’y opposer, vendeurs et acquéreurs doivent alors entrer dans un contentieux fiscal.

• donation indirecte ou donation déguisée : l’administration fiscale requalifie la nature de l’acte de vente elle-même et estime dans le cas où le prix est fortement minoré qu’il s’agit en fait d’une donation entre parent et enfant.L’administration peut alors considérer qu’il s’agit d’une donation indirecte dans le cas où l’enfant a reçu un avantage sans contrepartie. Ceci peut être le cas d’un prix minoré mais également d’un prêt familial sans intérêt.

  Si l’opération est requalifiée en donation indirecte, les droits de donation sont alors dus.

  Elle peut aussi qualifier l’opération de donation déguisée s’il est constaté une volonté mensongère et délibérée de dissimuler un acte de donation sous les aspects de celui d’une vente. Ceci a pu être le cas dans le cas d’une vente de titres de sociétés à un enfant pour un prix symbolique peu de temps avant le décès du parent vendeur (Cour d’appel de Paris, 18 mars 2019, n° 17/02187).

  L’administration doit alors poursuivre l’opération pour abus de droit (Cass. Com, 4 mars 2020, n° 17-31642) et prouver qu’il s’agit d’un acte fictif ou ayant l’objectif exclusif, ou depuis le 1ère janvier 2021 principal, d’éluder l’impôt (articles L64 et L64 A du Livre des Procédures Fiscales).

  En cas de requalification en donation déguisée, l’opération est alors imposée aux droits de donation. Des majorations sont également être exigées de 40 % pour manquement délibéré à 80 % si la fraude est prouvée.

  Pour autant, les droits d’enregistrement payés lors de la vente restent également dus (régime fiscal de l’acte apparent).

Risque civil de constatation d’une libéralité et action en réduction des autres héritiers

Les autres enfants héritiers réservataires peuvent considérer que l’enfant acquéreur a été favorisé et demander que cet avantage soit pris en compte dans le partage de succession.

Il va leur falloir alors prouver que cet acte de vente est en fait une donation indirecte ou une donation déguisée.

Si tel est le cas, la donation est alors rajoutée à la masse successorale pour le calcul des parts réservataires et de la quotité disponible. L’article 843 du Code civil établit ainsi que « Tout héritier (…) doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement (…). »

La donation s’impute alors sur la part successorale de l’héritier concerné. Si elle excède cette part, elle peut alors être soumise à l’action en réduction. L’article 920 du Code civil prévoit ainsi que « Toutes les libéralités, directes ou indirectes (…) sont réductibles (…). ».

L’enfant bénéficiaire de la vente requalifiée en donation peut voir sa part fortement ou totalement réduite dans la succession de son parent, voire devoir indemniser en valeur ses frères et sœurs si l’avantage reçu excède sa part successorale.

SI l’enfant bénéficiaire dissimulait cette donation, il se rend coupable de recel successoral (article 778 du Code civil).

En cas de donation déguisée, la valeur ramenée à la succession porte sur l’avantage consenti par l’acte, c’est-à-dire la différence entre le prix payé et le prix réellement dû (Cass. Chambre civile 1. 11 juillet 2019, n°18-19415).

vente à un enfant avec réserve d’usufruit ou en viager : présomption de donation de l’article 918 du Code Civil et présomption fiscale de propriété de l’article 751 du cgi

Lorsque la vente à un enfant est réalisée en nue-propriété ou en viager afin de conserver l’usage du bien ou les revenus qu’il procure, l’opération fait alors l’objet de deux présomptions distinctes.

Les risques de la présomption de l’article 918 du Code civil

L’article 918 du Code civil prévoit que certaines ventes de bien à un « successible en ligne directe » soient « imputées sur la quotité disponible » et que « l’éventuel excédent soit sujet à réduction ».

Cela revient à dire que ces ventes sont considérées comme des donations ramenées à la succession lors du décès du parent vendeur et subissent l’action en réduction si cette donation excède la quotité disponible.

De quelles ventes s’agit-il ?

La présomption de l’article 918 du Code civil concerne :

• les ventes avec réserve d’usufruit
• les ventes en viager
• les ventes à fonds perdus moyennant un avantage pendant la vie du vendeur, tel le bail à nourriture.

Quels sont les héritiers concernés ?

L’article 918 du Code civil vise les successibles en ligne directe qui sont héritiers présomptifs au jour de l’acte.

La vente à un enfant est donc directement concernée. Mais la vente à un petit-fils par exemple alors que son parent est toujours en vie ne l’est pas (Cass. 1er Civ. 17 mars 1982 n°81-12.119).

Seuls les autres héritiers en ligne directe peuvent demander l’exercice de cette présomption mais à condition de n’avoir pas consenti à la vente.

Ceci signifie donc que :

• la vente en nue-propriété d’un bien immobilier à un enfant unique n’est pas concernée. Un autre héritier, en ligne collatérale par exemple (oncle ou tante, neveu ou nièce…) ne peut agir à l’encontre de cet enfant sur la base de cette présomption.

• si les autres héritiers en ligne directe ont accepté formellement la vente, la présomption de l’article 918 ne peut plus s’appliquer comme nous le verrons un peu plus loin.

Quelle est la portée de cette présomption ?

Cette présomption de donation est irréfragable. Elle ne peut donc être contestée par aucun moyen.

L’opération de vente sera ainsi considérée comme une donation, même si elle est réalisée au prix du marché et même si l’intégralité du prix a été payé (Cass. 1ère  civ. 29 janvier 2014, N° 12-14509 et 13-16511).

La présomption de l’article 918 du Code civil à l’épreuve de la Constitution :

Le principe de l’article 918 du Code civil contraint nécessairement le droit de libre disposition des biens, le droit de propriété de l’acquéreur ainsi que la liberté contractuelle tels qu’établis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration de 1789.

Suite à une QPC (Question Prioritaire de Constitutionnalité) en 2013, le Conseil Constitutionnel a considéré que l’article 918 n’est pas contraire à la Constitution. La contrainte exercée sur le droit de propriété répond en effet à un objectif d’intérêt général de protéger le droit des héritiers réservataires et le champ d’application est très encadré (les types de vente concernées sont clairement définis ainsi que la qualité des héritiers).

Quelles sont les conséquences ?

La présomption de l’article 918 du Code civil produit ses effets au moment du décès du parent vendeur.

La vente est considérée comme une donation réalisée hors part successorale (donation préciputaire). Sa valeur au jour du décès selon l’état du bien au jour de la donation est donc ramenée à la masse successorale. Elle peut subir l’action en réduction si son montant excède celui de la quotité disponible (article 913 du Code civil).

Les autres héritiers en ligne directe, c’est-à-dire les frères et sœurs de l’enfant en faveur de qui la vente immobilière a été réalisée, peuvent donc intenter l’action en réduction et obtenir le paiement de l’excédent de l’avantage obtenu par rapport à la quotité disponible.

Ils ne peuvent pas demander l’annulation de la vente immobilière s’ils souhaitaient devenir propriétaire du bien, l’action en réduction ne se réalisant qu’en valeur afin d’éviter toute indivision.

Mais cette situation peut aboutir à la vente du bien si l’enfant acquéreur n’a pas les moyens de payer le montant dû de la réduction.

Par ailleurs, l’enfant acquéreur du bien qui subit l’action en réduction ne peut pas récupérer le paiement total ou partiel déjà réalisé auprès de son parent pour l’acquisition du bien.

Les risques de présomption de propriété de l’usufruitier : article 751 du CGI

La vente en nue-propriété permet à l’usufruitier de conserver l’usage et les revenus du bien.

Cette opération permet également au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire au décès de l’usufruitier, sans droits de succession (article 1133 du CGI).

Dans le cadre d’une vente en nue-propriété à un enfant, cet avantage est néanmoins soumis à la présomption de l’article 751 du CGI.

Celle-ci prévoit que si la nue-propriété est détenue par un héritier présomptif ou des descendants de ces derniers, ou bien des donataires ou légataires de l’usufruitier ou par des personnes interposées, le bien est ramené pour sa valeur en pleine propriété dans la masse successorale du parent défunt.

La vente par un parent de la nue-propriété d’un bien immobilier à un enfant est donc concernée. Le démembrement de propriété n’a alors plus d’effet successoral puisque la valeur en pleine propriété du bien est imposable aux droits de succession.

Pire que cela, l’achat de la nue-propriété n’a alors plus d’impact sur la succession puisque l’enfant nu-propriétaire paiera des droits de mutation à titre gratuit sur la pleine propriété du bien alors qu’il en détient déjà la nue-propriété. Il pourra néanmoins imputer sur ces droits de succession les droits de mutation à titre onéreux payés lors de l’acquisition de la nue-propriété (article 751 du CGI, alinéa 4).

L’article 751 du CGI prévoit néanmoins plusieurs situations où il n’y a pas lieu de procéder à cette réintégration fiscale dans la succession de l’usufruitier :

• s’il y a eu une donation dite régulière (passée devant notaire) plus de trois mois avant le décès

• si le démembrement de propriété a été effectué à titre gratuit plus de trois mois avant le décès par acte authentique et que la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI.

Il n’est pas fait mention de la situation où la nue-propriété a été vendue à l’héritier.

Néanmoins, la présomption de l’article 751 du CGI est une présomption simple et peut donc être écartée par démonstration de la preuve contraire.

C’est ce que prévoit l’alinéa 3 du même article. La preuve contraire peut ainsi être apportée lorsque :

• le nu-propriétaire a bénéficié d’une donation d’argent, quel que soit le donateur, afin qu’il puisse acquérir la nue-propriété du bien plus de trois mois avant le décès

• l’acte d’acquisition mentionne ce remploi et que l’origine des fonds puisse ainsi être justifiée.

La présomption de l’article 751 du CGI n’a alors pas lieu de s’appliquer.

La situation où l’enfant acquiert la nue-propriété plus de trois mois avant le décès de son parent vendeur en finançant lui-même l’acquisition n’est pas clairement évoquée dans l’article 751 du CGI.

Néanmoins, par extension, il est logique de considérer que si l’acquisition de la nue-propriété par un enfant est financée par ses fonds propres ou par un crédit bancaire dont il assume réellement le remboursement, qu’il peut justifier de l’origine personnelle de ces fonds, et que cette acquisition a lieu plus de trois mois avant le décès, la preuve contraire serait également apportée.

Cette présomption de l’article 751 du CGI pesant également sur la vente en nue-propriété à un enfant peut donc être écartée, mais il s’agira de respecter ces conditions et de pouvoir en apporter la preuve.

Le risque demeure si le décès du parent usufruitier intervient dans les trois mois de la vente.

Mais la preuve contraire peut également être apportée sur ce point. Si la donation est considérée comme sincère et si le décès survenu dans les trois mois est soudain et inattendu, la jurisprudence (Cass. Com 17-1-2012 n° 10-27.185 ; CA Paris 6-6-2017 n° 14-25473) ainsi que l’administration fiscale dans ses commentaires (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 n° 290) admettent que la présomption de l’article 751 ne s’appliquent pas.

Source : Anne Brouard – JUST DEEP CONTENT

vente d’un bien immobilier à un enfant : quelles précautions prendre ?

La vente d’un bien à un enfant doit être réalisée avec prudence pour éviter les risques civils et fiscaux inhérents à ce type d’opération. Les solutions diffèrent selon si la vente est réalisée en pleine propriété, en nue-propriété ou en viager.

vente en pleine propriété : respecter le prix du marché et le paiement du prix

Si la vente se réalise en pleine propriété, il est nécessaire d’être vigilant :

• au prix de vente qui doit être similaire à celui du marché : une évaluation du bien doit d’abord être réalisée par un notaire ou un expert immobilier. La seule évaluation par une agence immobilière pour définir un prix de mise en vente dans un mandat serait insuffisante. Il est utile également de pouvoir obtenir les prix de vente de transactions réalisées récemment sur des biens semblables et une même localisation.

• au paiement du prix qui doit être réel. Si un crédit est accordé à l’enfant par le parent vendeur, son terme doit être défini, ainsi que ses échéances et le paiement d’intérêt dans un contrat de prêt qui sera enregistré auprès des impôts.Le paiement du prix permet de prouver qu’il ne s’agit pas d’une donation. Un arrêt récent de la Cour de cassation considère que l’opération ne peut être requalifiée en donation dans le cas d’un paiement partiel et effectif du prix et d’une reconnaissance de dette (Cass. Chambre commerciale, 14 avril 2021, 18-15.623).

• à la conservation de la preuve de l’origine des deniers et du paiement de ce prix (relevés bancaires, mention dans l’acte d’acquisition).

vente avec réserve d’usufruit ou en rente viagère : des précautions spécifiques

La vente à un enfant en nue-propriété ou en viager sont particulièrement délicates et requièrent des précautions spécifiques.

Pour éviter la présomption de l’article 918 du Code civil : participation de tous les enfants à l’acte ou conservation du seul droit d’usage et d’habitation

Pour éviter la présomption de l’article 918 du Code civil, la solution la plus sûre est d’obtenir lors de la vente en nue-propriété ou en viager l’accord des autres héritiers en ligne directe.

Ces héritiers devront participer à l’acte authentique et le signer. Ils reconnaissent ainsi qu’il s’agit bien d’un véritable acte de vente, qu’il ne s’agit pas d’une libéralité ou qu’il n’en cache pas.

Ils ne pourront plus demander l’application de l’article 918 du Code civil pour réintégrer la valeur en pleine propriété du bien dans la succession, cette demande ne pouvant être faite que par les héritiers en ligne directe qui n’ont pas consenti à la vente (article 918 du Code civil).

Une autre solution également est de vendre le bien à un enfant en conservant uniquement le droit d’usage et d’habitation mais pas le droit d’usufruit.

L’article 918 du Code civil ne mentionne en effet que les ventes avec réserve d’usufruit. La jurisprudence considère que le droit d’usage et d’habitation n’est pas concerné (Cass. 1ère Civ. 5 février 2002, 99-19.875).

Le droit d’usage et d’habitation limite néanmoins les droits du parent vendeur qui ne pourra pas louer le bien et en percevoir des revenus.

Pour éviter la présomption de l’article 751 du CGI : la preuve de paiement du prix

Pour éviter la présomption fiscale de l’article 751 du CGI, il est nécessaire de pouvoir apporter la preuve contraire par :

• le paiement réel du prix d’acquisition de la nue-propriété par l’enfant. En cas de crédit, tout comme pour la vente en pleine propriété, ce prêt doit être réel, avoir un terme, des échéances réellement payées, un taux d’intérêt et être enregistré.

• la preuve de l’origine des deniers. Les fonds utilisés doivent bien appartenir à l’enfant acquéreur ou provenir d’un véritable crédit contracté à titre personnel ou encore d’une donation d’argent ayant date certaine.

L’opération devra bien sûr avoir été réalisée au moins trois mois avant le décès de l’usufruitier. L’opération est donc en risque fiscal d’un point de vue successoral tant que ce délai n’est pas purgé, sauf à pouvoir prouver que la donation était sincère et le décès soudain et fortuit.

vendre à une sci (société civile immobilière) ou autre société dans laquelle l’enfant est associé ?

On l’aura sans doute remarqué, les articles 918 du Code civil et 751 du CGI n’envisagent pas expressément le cas d’une vente à un enfant via une société.

Si l’enfant acquéreur crée une société, une SCI (Société Civile Immobilière) par exemple, pour réaliser l’achat en nue-propriété :

• l’article 918 du Code civil ne serait pas applicable selon les dernières jurisprudences (1ère Civ. 30 septembre 2009, Bull. civ. I, N° 199) puisqu’il mentionne la vente à un successible en ligne directe. La société acquéreur n’est pas, en tant que personne morale, un héritier en ligne directe.Il convient néanmoins d’être prudent et de suivre les éventuelles évolutions jurisprudentielles.

• l’article 751 du CGI ne mentionne pas non plus expressément le cas où la nue-propriété est détenue par une société. Il concerne les nu-propriétaires héritiers présomptifs de l’usufruitier, leurs descendants, les donataires ou légataires de l’usufruitier ou les personnes interposées. Ces dernières sont définies par l’article 911 alinéa 2 du Code civil. Il s’agit des père et mère, des enfants et descendants ou du conjoint. Les personnes morales ne sont pas considérées comme personne interposée au titre de cet article.

Dans tous les cas, l’opération peut être visée par une procédure d’abus de droit s’il peut être prouvée que la société est fictive ou qu’elle a été créée dans l’objectif exclusif (article L64 du LPF) ou principal (article L64 A du LPF) d’éluder l’impôt.

La vente d’un bien immobilier à un enfant est donc loin d’être une opération classique. Même si elle passe par les mêmes étapes qu’une transaction immobilière habituelle, des précautions spécifiques doivent être prises.

Le risque est celui d’une requalification fiscale mais aussi civile par les autres héritiers en ligne directe au moment du décès du parent vendeur. Les ventes en nue-propriété ou en rente viagère sont particulièrement délicates et doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Le conseiller en gestion de patrimoine commettrait une grave erreur s’il considérait cette opération comme ordinaire, voire plus simple qu’une transaction entre tiers. Il ne doit pas non plus estimer que la bonne entente familiale suffira. Son rôle est ici central pour accompagner correctement son client.

Sources :

• Articles 2, 4 et 17 de la Déclaration de 1789
• Article 537 du Code civil
• Article 544 du Code civil
• Article 778 du Code civil
• Article 843 du Code civil
• Article 911 alinéa 2 du Code civil
• Article 913 du Code civil
• Article 918 du Code civil
• Article 920 du Code civil
• Article 1594 du Code civil
• Article 751 du CGI
• Article 1133 du CGI
• Article L17 du LPF (Livre des Procédures Fiscales)
• Article L55 du LPF
• Article L64 du LPF
• Article L64 A du LPF
• Cass. Com, 20 février 2019, n°17-24.593
• Cass. Com. 27 juin 2018 n° 16-20468
• Cass. Com, 4 mars 2020, n° 17-31642
• Cass. Chambre civile 1. 11 juillet 2019, n°18-19415
• Cass. 1^ère Civ. 17 mars 1982 n°81-12.119
• Cass. 1^ère civ. 29 janvier 2014, N° 12-14509 et 13-16511
• Cass. Com 17-1-2012 n° 10-27.185 
• Cass. Chambre commerciale, 14 avril 2021, 18-15.623
• Cass. 1^ère Civ. 5 février 2002, 99-19.875
• Cass. 1^ère Civ. 30 septembre 2009, Bull. civ. I, N° 199
• Cour d’appel de Paris, 18 mars 2019, n° 17/02187
• CA Paris 6-6-2017 n° 14-25473
• Décision n° 2013-337 QPC du 1^er août 2013
• BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 n° 290