Rédaction Web : JUST DEEP CONTENT

Quelle est l’imposition en cas de cession d’un bien loué en LMP, en LMNP, au titre de l’IR, des prélèvements sociaux mais aussi des cotisations sociales ?  Quelle fiscalité en cas de passage d’un statut à un autre ?

Les locations meublées professionnelles (LMP) et non professionnelles (LMNP) sont recherchées pour leur rendement et pour leur régime fiscal en termes d’IR (Impôts sur les revenus) et éventuellement d’IFI (Imposition sur la Fortune Immobilière). Nous avons pu détailler ces avantages dans notre précédent article.

Même si depuis 2021 l’imposition aux cotisations sociales est venue changer la donne, dans certaines situations les LMP et LMNP présentent toujours des atouts pendant la durée de la location.

Mais qu’en est-il lors de la cession du bien ? Quelle est l’imposition en cas de décès ou de donation ? Que se passe-t-il également quant à l’imposition de la plus-value si l’on souhaite ou doit changer de statut et passer de LMNP à LMP ou inversement ?

Avant de décider de l’opportunité d’un investissement en location meublée, il est impératif de connaître le traitement de la plus-value en cas de cession ou de mutation à titre gratuit (succession ou donation). Explications.

SOMMAIRE

• LMP, LMNP : 2 régimes différents d’imposition sur la plus-value
• Plus-value en cas de succession de statut LMP et LMNP

lmp, lmnp: 2 régimes différents d’imposition sur la plus-value

La plus-value sur un bien loué en meublé relève de deux régimes fiscaux totalement différents selon si l’activité est exercée en LMNP ou LMP.

Les cas d’imposition sont également distincts. Seule la cession est imposable en LMNP alors que la transmission à titre gratuit par donation ou succession engendre également l’imposition sur la plus-value en LMP.

lmnp et plus-value : régime de la plus-value immobilière des particuliers, une exonération longue à obtenir

Lorsque le bien est loué sous le statut de loueur en meublé non professionnelle (LMNP), la plus-value est imposable uniquement en cas de cession du bien.

Cette plus-value est imposée selon le régime dit des plus-values immobilières des particuliers (article U et articles 150 V à 150 VH du CGI), c’est-à-dire des règles d’imposition des biens immobiliers loués en location nue ou des biens de jouissance (résidence secondaire ; la résidence principale relevant d’une exonération spécifique).

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et du prix d’acquisition (à titre onéreux ou à titre gratuit). Ce prix d’acquisition est majoré :

• des frais d’acquisition réels ou forfaités à 7,5 % pour les acquisitions à titre onéreux

• et des travaux, s’ils n’ont pas donné lieu à déduction sur les revenus fonciers ou d’un forfait pour travaux de 15 %, si le bien est détenu depuis au moins 5 ans.

Cette plus-value bénéficie d’abattement pour durée de détention :

• au titre de l’IR : 6 % par année de détention au-delà de la 5ème  année et jusqu’à la 21ème, 4 % pour la 22ème  année.

• pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité (PS)) : 1,65 % par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème , 1,60 % la 22ème  année et 9 % pour les années suivantes.

La plus-value nette d’abattement est imposée à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Ce régime d’imposition permet une exonération totale de la plus-value après 22 ans de détention au titre de l’IR et 30 ans pour la CSG, CRDS et PS.

En LMNP, la plus-value ne subit par ailleurs aucune imposition en cas de donation ou de décès.

Ce statut est donc particulièrement avantageux pour la transmission du bien et en cas de cession si l’on détient le bien depuis une durée relativement longue.

Par ailleurs, en LMNP, la plus-value n’est pas imposable aux cotisations sociales, sauf dans certains cas :

Cas spécifiques des loueurs en LMNP dépassant 23.000 € de chiffre d’affaires annuel en location saisonnière de courte durée :

Comme nous l’avons vu dans notre précédent article, le bailleur qui réalise un chiffre d’affaires annuel supérieur à 23.000 € en location saisonnière de courte durée est considéré comme professionnel au titre des régimes sociaux, même s’il relève du statut de LMNP, donc non professionnel, au titre de l’IR.

En cas de cession du bien, il faut alors distinguer :

L’impôt sur le revenu :

La plus-value est imposable à l’IR selon le régime des plus-values immobilières des particuliers au taux de 19 % (après abattement pour durée de détention), puisque l’activité relève du statut de LMNP.

Les prélèvements sociaux :

Qu’en est-il pour la CSG, CRDS et PS au taux global de 17,2 % ?

L’activité étant considérée comme professionnelle aux regards du régime social, une partie de la plus-value, dite à court terme, et correspondant au total des amortissements annuels pratiqués sur le bien, est imposable aux cotisations sociales (comme dans le cas de la LMP que nous verrons en point 2).

Cette partie de plus-value à court terme subit les cotisations sociales, dont la CSG sur les revenus d’activité au taux de 9,2 % et la CRDS de 0,5 % pour 2022.

Par conséquent, bien qu’aucun texte à notre connaissance n’aborde spécifiquement cette situation, cette partie de plus-value à court terme ne peut pas être considérée comme un revenu du patrimoine imposable à la CGS, CRDS et PS au taux global de 17,2 %, puisqu’il s’agit d’un revenu professionnel soumis aux cotisations sociales.

Seule la partie long terme de la plus-value (c’est-à-dire le solde de la plus-value) serait alors imposable aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, PS) au taux global de 17,2 % et après abattement pour durée de détention.

lmp : régime des plus-values professionnelles, une imposition des amortissements aux cotisations sociales

Lorsque le loueur relève du statut de LMP, la plus-value sur le bien est imposable en cas de cession mais aussi en cas de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire de donation ou de succession.

Cette plus-value est imposable selon le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au titre de l’IR et également pour partie aux cotisations sociales.

En LMP, le loueur est considéré comme un entrepreneur individuel et le bien immobilier est inscrit à l’actif du bilan. La sortie du bien de l’actif (en cas de cession, donation ou succession) entraîne l’imposition sur la plus-value selon le régime dit des plus-values professionnelles.

La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC). Cette VNC est égale au prix d’acquisition moins le total des amortissements pratiqués annuellement sur le bien.

Plus-value professionnelle = prix de cession – (prix d’acquisition – total des amortissements annuels)

Pour l’imposition de cette plus-value, on distingue :

• Les biens détenus depuis moins de 2 ans : l’intégralité de la plus-value est imposable au barème de l’IR, ce qui pourrait vite aboutir à une imposition conséquente si les tranches hautes du barème sont atteintes (45 % pour la tranche la plus élevée). Cette plus-value est par ailleurs imposable aux cotisations sociales au régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants ; taux de 30 à 40 %, voir notre précédent article)

• Les biens détenus depuis plus de 2 ans : la plus-value comporte alors deux parties :
  • Une partie dite à court terme correspondant à la totalité des amortissements annuels pratiqués sur le bien. Cette plus-value est imposable au barème de l’IR et aux cotisations sociales au titre du SSI.
  • Une partie à long terme pour le solde de la plus-value totale. Cette plus-value à long terme est imposable au taux de 12,8 % au titre de l’IR et 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS). Elle n’est pas imposable aux cotisations sociales.

On constate donc une imposition relativement lourde de la plus-value qui survient également en cas de donation ou de décès, à la différence du statut de LMNP.

Il existe néanmoins et heureusement plusieurs régimes d’exonération au titre de l’IR. Ces régimes ne sont pas spécifiques à la LMP. Ils sont ceux des entrepreneurs individuels en cas de cession d’actifs de leur entreprise. Il s’agit des régimes :

• de l’article 151 septies du CGI : si l’activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires réalisé en moyenne sur les 2 dernières années n’excède pas 90.000 € HT, la plus-value (court terme et long terme) est totalement exonérée d’IR.La plus-value à long terme est également exonérée de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS). Seules demeurent les cotisations sociales sur la plus-value à long terme.

  Si le chiffre d’affaires est compris entre 90.000 € HT et 126.000 € HT, la plus-value n’est que partiellement exonérée. Dans la pratique, le seuil de 90.000 € est rarement atteint en LMP, ce qui permet donc de bénéficier de l’exonération totale à l’IR et à la CSG, CRDS, PS sur la partie plus-value à long terme, si les conditions sont satisfaites.

• de l’article 151 septies B du CGI : ce régime prévoit un abattement de 10 % par année de détention du bien immobilier au-delà de la 5^ème, soit une exonération au terme de 15 ans. Cet abattement ne concerne néanmoins que la partie plus-value à long terme. Il s’applique au titre de l’IR et des prélèvements sociaux.L’administration fiscale admet l’application de ce régime pour les loueurs en meublé depuis 2017.

Pour plus d’informations sur ces régimes :

Quelle optimisation fiscale pour la transmission d’entreprise ?

Ces régimes d’imposition sont donc particulièrement avantageux pour éviter l’imposition de la plus-value au titre de l’IR. L’article 151 septies du CGI notamment permet de bénéficier d’une exonération dans un délai relativement court (5 ans) comparé au régime d’imposition sur la plus-value des LMNP (durée de détention nécessaire de 22 ans et 30 ans).

Malheureusement, ces régimes d’exonération ne sont pas applicables pour l’imposition aux cotisations sociales.

Ces cotisations sociales sont donc dues dans tous les cas sur la partie court terme de la plus-value, c’est-à-dire sur la totalité des amortissements pratiqués, dès lors que le loueur est considéré comme professionnel au titre des régimes sociaux, qu’il s’agisse d’une cession mais aussi d’une donation ou succession.

Les taux de cotisation étant relativement élevés (entre 35 et 40 %), cette imposition peut être lourde et s’accroît avec la durée d’amortissement du bien.

Ce point est un inconvénient important du statut de LMP.

En résumé :

L’imposition sur la plus-value en LMP présente :

• 1 avantage en terme d’IR : le régime d’exonération de l’article 151 septies du CGI est plus facilement et rapidement atteignable qu’en LMNP.

2 inconvénients :

• La donation ou le décès rendent la plus-value imposable.
• La partie de la plus-value à court terme correspondant aux amortissements pratiqués, d’autant plus importants que la durée de détention a été longue, est imposable aux cotisations sociales.

LMP/LMNP : Imposition de la plus-value de cession :

Source : Anne Brouard pour l’ES Banque

plus-value en cas de succession de statut lmp et lmnp

La location meublée d’un bien ne se fait pas nécessairement sous le même statut pendant toute sa période de détention.  Il est possible de changer de statut et de passer volontairement, ou involontairement selon le chiffre d’affaires généré, du statut de LMNP au statut de LMP et inversement.

Ce changement de statut entraîne-t-il une imposition sur la plus-value latente du bien ?

Et comment calculer l’imposition sur plus-value lorsque l’on vend le bien après l’avoir loué en LMNP pendant une période puis en LMP pendant une autre ou inversement ?

quid en cas de passage lmnp à lmp et inversement ?

Étudions successivement les deux situations :

Passage du LMNP au LMP : quelles conséquences ?

Le bailleur louant en LMNP peut par la suite relever du statut de la LMP, si son chiffre d’affaires annuel excède 23.000 € et s’il est supérieur aux autres revenus professionnels nets du foyer fiscal, comme nous l’avons vu dans notre précédent article.

Ce passage du statut de LMNP à celui de LMP n’engendre pas d’imposition sur la plus-value latente du bien, ni au titre de l’IR, ni aux prélèvements sociaux.

Point sur les autres conséquences :

Les amortissements qui n’ont pu être imputés sur les bénéfices (amortissements réputés différés) ne sont pas perdus et sont imputables sur les bénéfices du statut de LMP.

Les déficits réalisés en LMNP qui étaient imputables sur les BIC non professionnels pendant 10 ans et qui n’auraient pas encore été déduits sont perdus, puisqu’en LMP l’activité génère des BIC professionnels, considérés comme une autre catégorie de revenus. Les nouveaux déficits qui seraient générés pendant le statut de LMP sont imputables sur le revenu global (ce qui est souvent plus avantageux) pendant une durée de 6 ans.

Par ailleurs, le statut de LMP au titre de l’IR suppose nécessairement un statut professionnel aux regards des régimes sociaux (les conditions étant alignées depuis 2021) et l’imposition aux cotisations sociales.

Pour plus d’informations :
LMP, LMNP : le régime fiscal et social de la location meublée évolue

Passage du LMP au LMNP : quelle imposition ?

Dans les cas où le chiffre d’affaires annuel de la location meublée diminue en-deçà de 23.000 €, ou que les autres revenus professionnels nets deviennent supérieurs au chiffre d’affaires de la location, le loueur en LMP passe en LMNP.

Le passage du statut de LMP à LMNP n’entraine pas d’imposition sur la plus-value au titre de l’IR sur l’intégralité de la plus-value et des prélèvements sociaux sur la plus-value à long terme, car il n’est pas considéré fiscalement comme une cessation d’activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 450).

Concernant les cotisations sociales sur la partie plus-value à court terme, il n’est pas certain que les régimes sociaux appliquent la même règle. Le cas échéant, les cotisations sociales sont dues sur la plus-value à court terme.

statuts lmp et lmnp pendant la durée de détention : quelle imposition sur la plus-value à la date de la cession ?

Comme nous l’avons vu, le régime d’imposition de la plus-value de cession dépend du statut LMNP ou LMP.

Mais quel régime s’applique si la location s’est réalisée sous ces deux statuts successivement ? Doit-on considérer deux périodes différentes et deux régimes d’imposition et calculs distincts de plus-value ?

Réponse : non. Un seul régime d’imposition s’applique : celui du statut de location en cours au jour de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 460). Ainsi :

• si le bailleur était en statut LMNP puis en LMP au jour de la vente : la plus-value relève alors du régime des plus-values professionnelles.

• s’il a exercé en LMP puis en LMNP et relève de ce statut à la date de la cession, la plus-value est alors imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.L’abattement pour durée de détention est calculé par rapport à la date d’acquisition du bien, donc en tenant compte de la période pendant laquelle le bien était en LMP.

Ce traitement fiscal est particulièrement intéressant pour les loueurs LMP qui détiennent leur bien depuis de nombreuses années et qui souhaiteraient le céder, le donner, ou éviter que leur succession ne subisse l’imposition sur plus-value.

Le statut de LMP, couplé au régime d’exonération de l’article 151 septies (si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et les conditions de chiffre d’affaires réunies), peut permettre à ce loueur d’être exonéré d’IR sur la totalité de la plus-value et de prélèvements sociaux sur la partie long terme.

Il restera néanmoins redevable des cotisations sociales sur la plus-value à court terme, c’est-à-dire sur la totalité des amortissements pratiqués annuellement.

Le loueur en LMP a dans ce cas intérêt à passer sous le statut LMNP avant la vente, la donation ou la succession. La plus-value relèvera alors du régime des plus-values immobilières des particuliers et bénéficiera, au titre de l’IR et des prélèvements sociaux, des abattements pour durée de détention, d’autant plus importants que la durée de détention est longue.

Les cotisations sociales ne sont pas dues en LMNP (sauf cas de la location saisonnière dont le chiffre d’affaires excède 23.000 €).

Il est néanmoins important de rester prudent dans ces opérations :

• S’il est clairement dit fiscalement que le passage de LMP à LMNP n’entraine pas les conséquences de la cessation d’activité et l’imposition de la plus-value latente, les régimes sociaux appliqueront-ils la même règle ?

  La loi de Sécurité sociale pour 2021 prévoyait en effet que l’entrée dans le régime des cotisations sociales des loueurs en meublé soit considérée comme définitive, même si les conditions de revenus ne sont plus réunies. Il serait donc nécessaire de procéder à une radiation d’activité auprès des régimes sociaux, ce qui supposerait le paiement des cotisations sociales sur la plus-value latente à court terme. A notre connaissance, le décret d’application de cette loi est toujours en attente.

• S’il était prouvé que le passage en LMNP a été réalisé dans un objectif exclusif et depuis 2021 principal d’éluder l’impôt, l’opération pourrait être fiscalement requalifiée pour abus de droit. L’abus de droit existe également en matière de régimes sociaux depuis 2009, même s’il y eu peu de pratique.

  Il n’est pas facile dans les faits de passer de LMP à LMNP. Avant 2018, la radiation au RCS suffisait. Aujourd’hui, le passage en LMNP suppose une baisse de chiffre d’affaires annuel en-deçà de 23.000 € (donc une baisse de recettes) ou la perception de revenus professionnels nets supérieurs au chiffre d’affaires.

  Certaines opérations, comme des donations temporaires d’usufruit d’un ou plusieurs biens loués en meublé à un enfant, pourraient alors être envisagées pour réduire provisoirement ce chiffre d’affaires en deçà de 23.000 €. Si les revenus de ces biens sont ensuite reversés, d’une manière ou d’une autre, aux parents, pour assurer leur train de vie, les risques fiscaux d’abus de droit mais aussi de requalification de la donation sont importants.

Sources :

• Article U et articles 150 V à 150 VH du CGI
• Article 151 septies du CGI 
• Article 151 septies B du CGI 
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 450
• BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 460