Depuis l’instauration de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, succédant à l’ISF au 1er janvier 2018, le champ de l’imposition sur la fortune est réduit aux biens immobiliers détenus directement ou par l’intermédiaire de société.

Qu’en est-il de l’immobilier d’entreprise ? Les règles d’imposition de ces biens immobiliers professionnels diffèrent-elles de celles de l’ISF ? Sont-ils imposables ou s’agit-il d’actif professionnel exonéré et dans quels cas ?

Au 1er janvier 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière. Comme son nom l’indique, le champ d’application de cette nouvelle imposition est limité aux biens et titres immobiliers.

Est ainsi imposable, tout contribuable, résidant fiscal en France (à raison de ses biens immobiliers situés en France et hors de France), ou non résident (à raison de la valeur de ses biens et droits immobiliers situés en France), qui seul ou avec son foyer fiscal (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, enfants mineurs) détient un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 €.

Les actifs immobiliers pris en compte sont ceux détenus directement par les membres du foyer fiscal mais également ceux détenus indirectement au sein de sociétés dont le contribuable ou un membre de son foyer fiscal est associé ou par l’intermédiaire de fonds de placement (SCPI, OPCI).

Les biens immobiliers de jouissance (résidence principale – celle-ci bénéficiant d’un abattement – résidence secondaire) sont imposables mais aussi les biens immobiliers de rapport (immeubles locatifs) détenus directement ou indirectement, leur gestion relevant d’une activité civile.

Qu’en est-il des biens immobiliers professionnels ?

Avant 2018, l’ISF prévoyait un régime spécifique pour l’exonération des actifs professionnels. L’IFI a repris ce principe mais de manière différente.

Dans le cadre de l’ISF, les critères d’exonération concernaient principalement la situation professionnelle du contribuable (entrepreneur individuel, conditions spécifiques pour les actionnaires de sociétés à l’IR et de sociétés à l’IS).

L’IFI prévoit deux régimes distincts concernant les biens immobiliers professionnels :

• le premier concerne le bien lui-même et ses conditions pour être hors champ de l’IFI et donc non imposable (article 965 du CGI).
• le deuxième concerne le contribuable au regard de l’exercice de son activité professionnelle (entrepreneur individuel, société à l’IR ou à l’IS) et prévoit la situation où le bien immobilier est détenu hors société (article 975 du CGI).

Ces deux régimes s’appliquent indépendamment.

La non-imposition des biens immobiliers professionnels détenus en sociétés et hors champ de l’ifi : article 965 du cgi

Le nouvel article 965 du CGI (créé par la loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017) définit l’assiette imposable de l’IFI.

Dans le cas où les biens immobiliers sont détenus en société dont le redevable est associé, la valeur imposable à l’IFI est celle des parts de la société pour leur fraction représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement.

Pour calculer cette fraction, on applique à la valeur des parts un coefficient correspondant au rapport entre la valeur vénale des biens immobiliers imposables détenus directement ou indirectement  par la société et la valeur vénale de l’actif total de la société.

Ce même article prévoit néanmoins deux situations dans lesquelles les biens immobiliers n’entrent pas dans le calcul de ce coefficient et donc de la fraction des parts sociales imposables à l’IFI.

Ces cas de non-imposition concernent donc uniquement des biens immobiliers détenus en société.

Biens immobiliers détenus dans une société ayant une activité économique et dont le redevable détient moins de 10 % du capital

Lorsque le bien immobilier est détenu dans une société ayant une activité économique (industrielle, commerciale, artisanale, agricole, libérale) dont le redevable détient directement ou indirectement, seul ou avec son foyer fiscal, moins de 10 % du capital et des droits de vote, sa valeur est exclue du champ imposable de l’IFI pour ce redevable.

Si la société n’a pas d’activité économique opérationnelle, le contribuable est alors imposable sur la valeur immobilière des parts sociales sauf s’il peut démontrer qu’il ne dispose pas des informations nécessaires à l’estimation de la fraction imposable de ses parts et à condition qu’il ne contrôle pas la société et qu’il détienne directement ou indirectement, seul ou avec son foyer fiscal, moins de 10 % du capital et des droits de vote de la société détenant les biens immobiliers concernés.

Biens immobiliers détenus dans une société et affectés à l’activité économique de cette société ou d’une société du groupe

Cas d’une seule société :

Les biens immobiliers détenus directement par une société dont le redevable est associé ou actionnaire n’entrent pas dans le calcul de la fraction imposable des parts de cette société à l’IFI si ces biens sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de cette même société.

Le contribuable doit simplement être associé de la société mais aucune condition de détention minimale de capital n’est exigée. Cette « non-imposition » à l’IFI tient donc principalement à la détention du bien en société et à l’affectation du bien à l’activité économique de cette même société.

Cas des groupes de sociétés :

Dans les groupes de sociétés, les biens immobiliers peuvent être détenus à plusieurs niveaux (holding, filiales). Les biens immobiliers ne sont alors hors champ de l’IFI que dans les situations suivantes :

• lorsque le bien immobilier est détenu par une filiale détenue directement ou indirectement par la société dans laquelle le redevable détient ses parts et que ce bien est affecté à l’activité économique de cette filiale (CGI art. 965, 2°-a) ;
• lorsque le bien immobilier est détenu par une société du groupe mais affecté à l’activité économique d’une autre société du même groupe (CGI art. 965,2°-b), les possibilités de non-imposition sont alors limitées aux seuls cas où le bien immobilier est affecté :
  • à l’exploitation de la société du groupe qui exerce l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et dans laquelle le redevable détient sa participation directement ou indirectement ;
  • à l’activité économique de la société même qui détient le bien ;
    
  • à l’activité économique d’une société du groupe contrôlée par la société qui exerce l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable est directement ou indirectement associé. Ce contrôle se caractérise par la détention, directement ou par personne interposée, de la majorité des droits de vote ou du pouvoir de décision.

Dans l’organigramme ci-dessus, si le bien professionnel détenu par la société B est affecté à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société C, il est exclu du champ de l’IFI pour le calcul de la valeur imposable des parts sociales de A à l’IFI car la société C est contrôlée par la société A.

Si le bien professionnel détenu par la société B est affecté à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société D, il reste imposable car la société D n’est pas contrôlée par la société A.

En savoir plus
Legifrance.gouv.fr – Article 965 du CGI

L’exonération des biens immobiliers pour caractère professionnel : article 975 du cgi

Un autre régime d’exonération des biens à caractère professionnel existant du temps de l’ISF et codifié à l’article 975 du CGI a également été maintenu dans le cadre de l’IFI et actualisé en conséquence. Il concerne :

• les biens immobiliers ou les parts de société telles que définies dans l’article 965 du CGI, lorsque ces biens sont affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable.

Cette situation concerne principalement l’entrepreneur individuel détenant en direct un bien immobilier et affectant exclusivement ce bien à son activité professionnelle principale. Ce bien est alors exonéré au titre des biens professionnels. Le régime de l’article 965 du CGI n’aurait pas permis d’exclure ce bien de l’IFI puisque les cas de non-imposition qu’il prévoit ne visent que les biens détenus en société.

• les biens immobiliers ou les parts de société telles que définies dans l’article 965 du CGI et affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’IR (sociétés de l’article 8 et 8 ter du CGI) et dans laquelle le redevable exerce son activité professionnelle principale.

Un bien immobilier affecté exclusivement à l’activité économique d’une SNC dans laquelle le contribuable exerce son activité principale est donc exonéré d’IFI.

• Les biens immobiliers ou les parts de société telles que définies dans l’article 965 du CGI et affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’IS à condition que :
  • le redevable exerce dans cette société une fonction de direction (gérant nommé dans les statuts pour une société à responsabilité limitée ou en commandite par actions ou associé en nom d’une société de personnes ou président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions) ;
  • cette fonction de direction doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération dite normale au regard des rémunérations de même type. Cette rémunération doit également représenter plus de la moitié des revenus professionnels du contribuable ;
    
  • le redevable doit détenir plus de 25 % des droits de vote au capital de la société, seul ou par l’intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants, descendants ou de leurs frères et sœurs, directement ou indirectement dans la limite d’un seul niveau d’interposition. Cette condition de détention de 25 % du capital n’est pas exigée pour les gérants majoritaires de SARL, pour les associés de sociétés de personne ou sociétés civiles soumises à l’IS, pour les gérants de société en commandite par actions ;
  • si la détention de 25 % du capital n’est pas réalisée, l’exonération est également accordée si le redevable exerce bien une fonction de direction et lorsque la valeur des titres de la société qu’il détient représente plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine total.

Enfin, l’article 975 du CGI prévoit le cas important, car fréquent, où le bien immobilier n’est pas détenu par la société professionnelle du contribuable mais affecté à l’activité économique de cette société.

Dans la situation ci-dessus, le bien immobilier est détenu directement par le redevable qui satisfait aux conditions précédentes de l’article 975 du CGI. Ce bien est affecté à l’activité économique de la société. Il bénéficie de l’exonération au titre des biens professionnels à hauteur de la participation du redevable au capital de la société A.

Ce dernier point prévu par l’article 975 du CGI est d’application importante puisqu’il concerne les cas fréquents de détention de l’immobilier professionnel hors société. Son usage est d’autant plus important que l’article 965 du CGI ne prévoit pas cette situation et ne vise, pour les cas de non-imposition, que les biens immobiliers détenus en société.

En savoir plus
Legifrance.gouv.fr – Article 975 du CGI

En conclusion, il existe deux régimes distincts (article 965 du CGI et article 975 du CGI) permettant d’exclure du champ imposable de l’IFI les biens immobiliers à usage professionnel.

Certains contribuables peuvent être non imposables sur leur bien immobilier professionnel au titre des deux régimes.

D’autres contribuables qui n’étaient pas exonérés dans le cadre de l’ISF peuvent le devenir dans celui de l’IFI, principalement par l’application de l’article 965 du CGI.

Ceci peut être le cas d’une société à l’IS ayant une activité économique et détenant un bien immobilier affecté à cette activité. Si l’associé ne détient pas 25 % du capital et n’exerce pas de fonction de direction dans cette société, il ne peut être exonéré d’IFI au titre de l’article 975 du CGI mais, par application de l’article 965 du CGI, ce bien n’entrera pas dans le calcul de la fraction imposable à l’IFI de ses parts de société.

Sources

• Code Général des Impôts
  • Article 964
  • Article 965
  • Article 975

• Loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, art. 31

• BOI-PAT-IFI
  • BOI-PAT-IFI-10
  • BOI-PAT-IFI-20-20 et sous-chapitres
  • BOI-PAT-IFI-30 et sous-chapitres

Auteur
Anne Brouard  
Formateur intervenant au CFPB pour le CESB CGP, diplôme RNCP Niveau 7, spécialisé en gestion de patrimoine.