Loi Denormandie : comment défiscaliser dans l’ancien ?

Spécifique à la rénovation de l’immobilier ancien dans des villes moyennes, le dispositif de défiscalisation Denormandie est souvent mal connu. A l’heure où les zones moins urbanisées connaissent un regain d’intérêt, ce régime mérite l’attention.

Le dispositif Denormandie applicable jusqu’au 31 décembre 2022 dans le logement ancien équivaut au dispositif Pinel dans le logement neuf. Il a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter et à améliorer des logements anciens dans certaines villes (en déclin démographique, subissant une dégradation du parc de logements anciens ou de fuite des activités commerciales en périphérie…).

Ce régime est une extension de la loi Pinel déjà en place. Il se distingue toutefois de cette dernière par un zonage spécifique ainsi qu’une obligation de travaux à réaliser.

Les travaux éligibles doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement et concerner ceux visant la rénovation du logement.

L’avantage fiscal Denormandie de 12%, 18% ou 21% du coût total de l’investissement (travaux compris) dépend de l’engagement de durée de location de 6, 9 ou 12 ans.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la location du bien est soumise à un plafond de ressources des locataires et à des plafonds de loyers fixés par l’administration fiscale dans des conditions similaires au dispositif Pinel.

SOMMAIRE

• Comment bénéficier du régime Denormandie ?
• Quelle défiscalisation par le dispositif Denormandie ?

comment bénéficier du régime denormandie ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie créé en 2019, l’investisseur doit :

• acquérir un logement, ou un local (bureaux, hangar …) afin de le transformer en logement, dans des territoires où les besoins en logements sont identifiés, notamment dans les 245 villes moyennes éligibles.

• effectuer des travaux qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition du bien + travaux + commissions versées aux intermédiaires + honoraires du notaire et droits d’enregistrement). Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement, avec l’obtention à minima de l’étiquette énergétique E après réalisation des travaux.

• mettre le bien en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans avec un loyer plafonné afin que le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de la totalité de l’opération.

investir dans l’immobilier ancien et dans des villes spécifiques

Le type de bien, mais également la zone d’investissement, sont les deux premières conditions du dispositif Denormandie.

Comment défiscaliser et dans quel bien immobilier ancien ?

Les investissements ouvrant droits à un avantage fiscal sont ceux effectués par des personnes physiques, fiscalement domiciliées en France réalisés avant le 31 décembre 2022, au titre d’acquisition à titre onéreux :

• de logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation postérieurement à leur acquisition.

• d’un local affecté à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange ou de hangar) suivie de sa transformation en logement.

• de logements déjà rénovés, les travaux ayant été réalisés avant l’acquisition, ou de logements issus de la transformation, avant leur acquisition, de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, à condition que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des travaux.

A partir du 1er janvier 2021, seules les acquisitions de logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation sont éligibles au régime. Il n’est donc plus possible à partir de cette date de bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre d’une acquisition d’un logement individuel.

Où investir en Denormandie ?

Les logements et locaux doivent être situés dans une des 245 communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué : bénéficiaires du programme national « Action cœur de ville » ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) jusqu’au terme de cette convention et au plus tard le 31 décembre 2022.

Alors que la crise sanitaire rebat les cartes de l’immobilier patrimonial au profit des villes de taille moyenne, le régime Denormandie présente un intérêt certain. L’investisseur doit néanmoins rester vigilant à l’emplacement, aux infrastructures et à l’attractivité économique de la région où est situé le bien.

Le dispositif Denormandie s’intègre dans le mouvement de rénovation énergétique du secteur immobilier, développé par la loi relative à l’Energie et au Climat de 2019.

Il en est effet nécessaire de réaliser des travaux améliorant la performance énergétique du logement (changement de chaudière, isolation des combles). La consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové après travaux doit être inférieure à un seuil défini par arrêté.

Pour satisfaire cette condition, les logements doivent (condition alternative) :

• soit atteindre une diminution minimale de la consommation conventionnelle en énergie primaire après travaux de 30 % pour les logements individuels ou de 20 % pour les logements situés, au moment de la réalisation des travaux, dans un bâtiment d’habitation collectif.

• soit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories de travaux d’amélioration de la performance énergétique suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, systèmes de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

réaliser des travaux éligibles

La définition de la nature des travaux a évolué en 2020.

Quels travaux éligibles depuis le 1er janvier 2020 ?

Pour les acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2020, seuls les travaux d’amélioration sont éligibles au dispositif Denormandie.

Ces travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (aménagement d’un sous sol ou des combles), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Pour les achats immobiliers réalisées en 2019, il s’agit alors de travaux de rénovation ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes à l’exclusion des travaux portant sur des locaux ou équipements de pur agrément (piscines privées, terrains de jeux….) et ceux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.

Une récente réponse ministérielle (QE n°22077, réponse à Alain Perea, JOAN du 31 mars 2020) précise par ailleurs que les travaux de démolition et reconstruction ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie.

Une exigence de performance énergétique

Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié «  Reconnu Garant pour l’Environnement » (RGE).

L’achèvement des travaux de rénovation ou de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local.

Les travaux de rénovation, amélioration ou transformation doivent représenter au moins 25 % du prix de revient de l’opération et obligatoirement être facturés par une entreprise. Ce prix de revient s’entend du prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition, et du coût des travaux facturés par une entreprise, à l’exclusion des travaux réalisés par l’investisseur et du coût des matériaux qu’il a achetés.

respecter des conditions de location identiques en denormandie ou pinel

Ces conditions sont en effet similaires à celles applicables au dispositif Pinel, à savoir :

• l’investisseur doit prendre l’engagement de louer nu (non meublé) le logement à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

• l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux ou la date d’acquisition si elle est postérieure.

• l’investisseur peut opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans et il a la possibilité de proroger son engagement initial de 3 années supplémentaires renouvelables 1 fois, soit un maximum de 12 ans.

• la location doit être effective et continue pendant la période de location.

• en cas d’investissement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, chaque associé doit s’engager à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société et également pris par les associés de SCPI.

Plafonds de loyer par zone

Les plafonds de loyer mensuel et les plafonds annuels de ressources sont ceux appliqués dans le cadre du dispositif Pinel. Ils varient selon la zone (A, A bis, B1, B2 ou C) dans laquelle se situe le logement éligible au dispositif Denormandie.

En 2020, les plafonds de loyers en m², en métropole, sont les suivants :

Conditions de ressources des locataires

En 2020, les ressources des locataires (revenu fiscal de référence), qui varient selon la zone de localisation du bien et de la composition du foyer fiscal, ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

quelle défiscalisation par le dispositif denormandie ?

Il existe trois types de réduction d’impôt selon le type d’investissement :

• Acquisition en direct d’un bien immobilier répondant aux conditions du régime en France métropolitaine.

• Investissement dans le cadre du régime Denormandie outre-mer.

• Souscription à des SCPI ouvrant droit au régime Denormandie.

réduction d’impôt et investissement direct en métropole

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient net du logement retenu, pour une même année d’imposition, dans la double limite de 5 500 € par m2 de surface habitable et de 300 000 € par contribuable. Ce prix s’entend du prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition, et du coût des travaux facturés par une entreprise.

Ce plafond annuel de 300 000 € est commun avec le dispositif Pinel.

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de la location.

L’avantage fiscal est réparti par parts égales sur 9 ans à partir, selon le cas, de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement ou de l’année d’achèvement des travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu au titre des années suivantes et les fractions qui n’ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.

Enfin, au titre d’une même année, le contribuable ou l’associé, personne physique, d’une société de personnes peuvent bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation de 2 logements au maximum.

L’avantage résultant de la réduction d’impôt est pris en compte au titre du plafonnement des niches fiscales.

Pour investissement outre-mer dans l’habitat ou le logement social, la réduction d’impôt Denormandie ne peut pas être cumulée avec la réduction d’impôt Pinel, la déduction Borloo-ancien, la réduction d’impôt pour investissements outre-mer dans le logement ou le logement social, ou la réduction d’impôt pour dépenses de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés.

L’avantage fiscal Denormandie ne bénéficie pas à certains investissements :

• Les logements dont le droit de propriété est démembré ou appartenant à une société dont le droit de propriété des parts est démembré.

• Les logements financés au moyen d’un prêt locatif social.

• Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt au titre du dispositif Denormandie ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers, mais le bénéfice de la réduction d’impôt ne fait pas obstacle à l’application du régime micro-foncier.

le denormandie outre-mer

Pour les logements situés outre-mer, le taux de la réduction d’impôt est majoré :

Si le contribuable réalise au titre d’une même année des investissements en métropole et outre-mer la réduction d’impôt est calculée en appliquant en priorité le taux le plus élevé.

Les plafonds de loyer mensuel et les plafonds annuels de ressources sont ceux appliqués dans le cadre du dispositif Pinel. Ils varient selon le département ou la collectivité d’outre mer dans lequel se situe le logement éligible au dispositif Denormandie.

En 2020, les plafonds de loyers en m², en métropole, sont les suivants :

En 2020, les ressources des locataires (revenu fiscal de référence), qui varient selon la zone de localisation du bien et de la composition du foyer fiscal, ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

Le dispositif Denormandie est néanmoins applicable outre-mer sous réserve de quelques particularités :

• Les plafonds de loyers et de ressources sont adaptés par décret.

• La condition de performance énergétique n’est pas exigée pour les investissements effectués à Mayotte.

• La réduction d’impôt est calculée sur 95 % des souscriptions au capital de SCPI, à condition qu’elles servent à financer un investissement éligible situé outre-mer.

Les investissements thermiques et énergétiques sont également spécifiques.

Pour les investissements outre-mer, l’exigence thermique nécessite d’intégrer au logement l’un des équipements suivants : sur-toiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare-soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond.

L’exigence énergétique est quant à elle satisfaite si le logement comprend l’une au moins des installations suivantes : équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire, ainsi qu’au coût de la pose de l’échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques, équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Les logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin et dans les îles Wallis-et-Futuna, doivent respecter ces mêmes obligations thermiques et énergétiques.

Les logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon ouvrent droit à réduction d’impôt s’ils respectent cumulativement : une condition thermique supposant l’équipement du logement en matériaux d’isolation thermique, ou appareils de régulation de chauffage, et une contrainte énergétique qui s’entend de l’intégration au logement d’un au moins des équipements ci-dessus.

souscriptions de parts de scpi denormandie

Les avantages fiscaux s’appliquent également en cas de souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) réalisée directement par l’investisseur ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI.

Le souscripteur doit prendre l’engagement de conserver ses parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.

Le produit de la souscription annuelle doit être investi à hauteur d’au moins 95 % dans un investissement pour lequel les conditions d’application de l’avantage fiscal sont réunies.

Les fonds doivent être intégralement investis dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.

La réduction d’impôt est calculée sur 100 % du montant des souscriptions, dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 € commun avec l’acquisition de logements en directs.

Au titre d’une même année d’imposition, une souscription peut, dans le cas des SCPI, être affectée à l’acquisition de plus de deux logements.

Les souscriptions de parts de SCPI ne sont pas soumises au plafonnement de 5 500 € par m².

Comme pour tout investissement en SCPI, il est nécessaire de rester vigilant à la liquidité et au rendement à venir.

Investissement en direct ou souscription en SCPI, avant tout avantage fiscal, l’intérêt de l’opération doit reposer sur des considérations de marché.

Dans la mesure où les centres-villes de taille moyenne connaissent un regain d’intérêt, le dispositif Denormandie concernant les logements anciens peut prendre aujourd’hui tout son sens.

Même s’il est nécessaire d’effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, le prix d’achat des logements des villes moyennes éligibles reste souvent très inférieur à celui des grandes agglomérations.

Néanmoins, avant toute considération fiscale et comme pour tout investissement immobilier, la règle d’or reste la qualité de l’emplacement et du marché.

Sources :

• Article 199 novovicies du CGI
• Article 2 duodecies à 2 vicies de l’annexe III au CGI
• Article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI
• Article 2 novodecies A de l’annexe III au CGI
• Article 46 AZA octies à 46 AZA quaterdecies de l’annexe III au CGI
• Article 18-0 bis D de l’annexe IV au CGI
• Article 18 bis du CGI
• Article 18 quater du CGI
• Article L 303-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
• Article R. 331-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
• BOFIP-IR-RICI-365-10
• BOFIP-IR-RICI-365-20
• BOFIP-IR-RICI-365-30
• Décret 2019-232 du 26 mars 2019
• Décret 2020-426 du 10 avril 2020
• Arrêté du 26 mars 2019
• QE n°22077, réponse à Alain Perea, JOAN du 31 mars 2020
• Loi relative à l’Energie et au Climat de 2019