Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021, Loi de Finances 2020, depuis deux ans, le régime fiscal et social de la location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) est profondément transformé. Point sur ces évolutions et leurs conséquences.
La location meublée offre une solution d’habitation clé en main au locataire et un moyen d’optimiser sous certaines conditions le rendement et l’imposition de la location du bien pour le propriétaire.
Depuis 2017, plus particulièrement depuis la loi de Finances 2020 et la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021, les règles fiscales et sociales de la location meublée sont fortement remaniées.
Il est indispensable de bien connaître ces nouveaux critères d’imposition sur le revenu et d’assujettissement aux cotisations sociales afin de ne pas en subir les conséquences et de faire les bons choix.
location meublée professionnelle (lmp) ou non professionnelle (lmnp) : une nouvelle définition fiscale depuis 2020
Depuis la Loi de Finances 2020, les critères pour relever du statut de LMP (location en meublé professionnel) ou LMNP (location en meublé non professionnel) au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ont changé.
Quelles sont ces nouvelles conditions et quelles en sont les conséquences fiscales ?
lmp/lmnp: les critères de distinction pour l’impôt sur le revenu
Rappelons tout d’abord ce qui distingue la location meublée de la location immobilière dite « nue » :
- La location meublée nécessite la mise à disposition avec le bien loué de meubles permettant au locataire d’y habiter et d’y vivre. L’ameublement doit être conforme à une liste d’équipements obligatoires afin de répondre aux critères de la location.Du fait de ce service supplémentaire, la location meublée est pratiquée à un tarif plus élevé et présente un rendement plus attractif.
- Les baux de location meublée sont de plus courte durée et plus souples que ceux de la location nue : si le locataire fait du meublé sa résidence principale, le bail est conclu pour un an, renouvelable par tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire sous respect d’un préavis d’un mois. Les baux étudiants sont de durée plus courte (9 mois) ainsi que le bail mobilité (de 1 à 10 mois). Le bail de location saisonnière n’a pas de durée minimum.Comparativement, les contrats de location nue à usage de résidence principale sont conclus pour une durée de 3 ans. Le propriétaire ne peut résilier le bail que dans des situations spécifiques prévues par la loi. Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois (réduit à un mois en zone tendue).
- La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et les revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme la location nue.
Cette classification en BIC permet de déduire nettement plus de charges qu’en location nue (frais d’acquisition du bien, des meubles et surtout amortissement annuel), s’il est fait option pour un régime réel d’imposition.
Attention : l’amortissement ne peut pas générer de déficit
L’amortissement annuel du bien est déductible des loyers perçus mais ne peut créer un déficit fiscal. Les amortissements non déductibles ne sont pas perdus pour autant et restent reportables sur les revenus de même nature (BIC) sans limitation de durée.
L’avantage fiscal est accru lorsque la location meublée est considérée comme professionnelle :
- Les revenus nets entrent alors dans la catégorie fiscale des BIC professionnels et le déficit, souvent constaté dans les premières années de location, est alors imputable sur le revenu net global du foyer fiscal sans limitation, à la différence des déficits des revenus fonciers dont la déduction est limitée à 10.700 €.Ce déficit permet alors d’effacer une partie de l’imposition annuelle sur les autres revenus : traitements et salaires, pensions de retraite, revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers …
L’économie fiscale est d’autant plus significative que la tranche marginale d’imposition est élevée.
- La plus-value lors de la cession du bien est également de nature professionnelle.
On distingue une partie de la plus-value dite à court terme (correspondant au total des amortissements pratiqués si le bien est détenu depuis plus de 2 ans) et une plus-value à long terme (pour le solde de la plus-value de cession).
La plus-value à long terme est imposée au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
La plus-value à court-terme est intégrée dans le résultat de l’année et donc imposable in fine dans la catégorie des BIC au barème de l’IR du déclarant. Elle est également imposable aux cotisations sociales professionnelles comme nous le verrons.
Aucun abattement n’est pratiqué sur ces plus-values.
Il est cependant possible de bénéficier de deux régimes spécifiques d’exonération, partielle ou totale, à l’IR et aux prélèvements sociaux :
- Une exonération fonction du chiffre d’affaires HT moyen des deux dernières années (article 151 Septies du CGI) : si ce chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90.000 € HT et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, la plus-value de cession (court terme et long terme) n’est pas imposable (exonération partielle entre 90.000 € HT et 126.000 € de chiffre d’affaires).
Comparativement, lors de la vente d’un bien relevant du statut de loueur en meublé non professionnel, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, tout comme un bien en location nue relevant des revenus fonciers (abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Si les critères sont réunis, ce régime permet d’exonérer la plus-value beaucoup plus rapidement que dans le statut LMNP. - Une exonération pour durée de détention (article 151 septies B du CGI) sur la plus-value à long terme : si l’immeuble est considérée comme un bien immobilier professionnel, la plus-value à long terme bénéficie d’un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale au-delà de 15 ans.
On comprend que, outre son rendement attractif, la location meublée soit également recherchée pour ses avantages fiscaux.
Mais quels sont les critères permettant de distinguer location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) ?
Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel, depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018 et la loi de Finances 2020 (article 49), l’obligation d’inscription au RCS est abrogée.
Depuis le 1er janvier 2020, seules des conditions de revenus sont nécessaires (article 155 IV 2 du Code général des impôts) :
- Les recettes annuels (loyers TTC) perçues de l’activité de location meublée par le foyer fiscal doivent excéder 23.000 €.
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites incluses.
Dès lors que la condition d’inscription au RCS, qui relève d’un choix personnel, n’existe plus, le statut de LMP peut devenir « subi », si les conditions de revenus sont atteintes.
Les loueurs en meublé percevant des revenus d’activité professionnelle (pensions et retraites comprises) supérieurs à 23.000 € ne sont pas concernés.
Mais les personnes qui perçoivent leurs revenus essentiellement de leur patrimoine, y compris via des dividendes de leur société (considérés comme des revenus patrimoniaux et non des revenus professionnels), peuvent devenir de facto et malgré elles, loueurs en meublé professionnel.
Quelles sont les conséquences fiscales de ce changement de statut ?
conséquences fiscales de cette nouvelle distinction lmp/lmnp
La distinction LMP/LMNP a finalement peu d’impact sur l’imposition des revenus annuels.
Qu’il s’agisse de location meublée professionnelle ou non professionnelle, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon les mêmes règles de calcul.
La différence principale apparaît en cas de déficit. En LMP, le déficit BIC professionnel est imputable sans limite sur les autres revenus du foyer fiscal.
Sur ce point, le passage « subi » de LMNP en LMP confère un avantage fiscal.
Les inconvénients peuvent apparaître lors de la cession. Dans le cas de la LMP, la plus-value est imposée selon le régime professionnel.
Le loueur qui devient professionnel perd le régime d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers, permettant l’application des abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au terme de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Il est néanmoins possible comme nous l’avons vu de bénéficier des régimes d’exonération propres aux plus-values professionnelles et notamment de ne pas payer d’imposition dès lors que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que le chiffre d’affaires annuel HT moyen des deux dernières années est inférieur à 90.000 €.
Dans ce cas et sous réserve d’attendre 5 ans après le passage en LMP et de respect du seuil de chiffre d’affaire, l’investisseur peut revendre son bien sans imposition beaucoup plus rapidement que dans le régime LMNP.
Attention néanmoins
Dans ces régimes d’exonération, la plus-value à court terme (égale au total des amortissements pratiqués) reste soumise aux cotisations sociales, une imposition relativement lourde comme nous allons le voir.
Il s’agit là du seul inconvénient en termes d’imposition du passage en LMP.
Le statut de LMP peut par ailleurs avoir un avantage en terme d’IFI.
Le statut fiscal de loueur en meublé professionnel permet d’exonérer les biens de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous le respect de certaines conditions.
Attention à une déduction trop rapide
Le statut de LMP au titre de l’IR ne confère pas automatiquement ce statut pour l’IFI.
Les critères pour relever de la LMP aux regards de l’IFI peuvent paraître ressemblants à celles de l’IR mais sont fondamentalement distincts. Pour être considéré comme professionnel au sens de l’IFI (article 975 V du CGI), en tant que loueur en meublé, il est nécessaire :
- de réaliser cette activité à titre principal
- que les recettes locatives soient supérieurs à 23.000 € par an.
- que les revenus nets issus de la location représentent plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal.Il ne s’agit pas ici du montant total des loyers perçus mais du résultat net. Tant que l’activité est déficitaire, ce qui est le cas des premières années de location meublée, cette condition ne peut pas être remplie. Il n’est donc pas possible de bénéficier de l’exonération d’IFI.
Les pensions et retraites ne sont pas considérées pour l’IFI, à la différence de l’IR, comme des revenus d’activité et n’entrent donc pas en compte. Cette condition est sur ce point plus aisée à satisfaire que dans le cadre de l’IR.
Le statut LMNP sous le régime réel
| Conditions | Revenus < 23.000 € TTC par an et < à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (pensions et retraites incluses). Pas d’inscription au RCS. |
| Imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnel |
| Amortissement | Amortissements possibles sous le régime réel Mais ne peuvent pas générer de déficit |
| Déduction du déficit | Uniquement sur les BIC non professionnels |
| Plus-values de cession | Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux |
Le statut LMP sous le régime réel
| Conditions | Revenus > 23.000 € TTC par an et > aux revenus professionnels du foyer fiscal (pensions et retraites incluses). Pas d’inscription au RCS. |
| Imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) professionnels |
| Amortissement | Amortissements possibles sous le régime réel Mais ne peuvent pas générer de déficit |
| Déduction du déficit | Sur le revenu global sans limitation |
| Plus-values de cession | Régime des plus-values professionnelles. Exonération des plus-values possibles en cas de revente (article 151 septies du CGI et 151 septies B du CGI). |
Les conséquences purement fiscales du changement de critère de distinction LMNP/LMP, depuis la loi de finances 2020, ne sont donc pas nécessairement contraignantes.
Depuis le 1er janvier 2021 et la dernière Loi de Financement de la Sécurité Sociale, il en va tout à fait différemment d’un point de vue social.
lmp/lmnp en 2021 : attention aux possibles cotisations sociales
Jusqu’ici, les nouveaux critères permettant de distinguer LMP et LMNP sur les seules conditions de revenus ne concernaient que l’IR.
Les régimes sociaux tenaient toujours compte de la condition d’inscription au RCS permettant de choisir son statut.
Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2021 : la Loi de Financement pour la Sécurité Sociale aligne les régimes sociaux et fiscaux sur les mêmes conditions.
Les conséquences sont ici beaucoup plus lourdes.
loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 : nouveaux critères d’assujettissement aux cotisations sociales
Au niveau social, les conditions pour relever du statut de LMP étaient depuis 2017 distinctes des critères de l’IR (article 18 Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017).
Le code de la sécurité sociale retenait :
- une seule condition de revenus : des recettes annuelles supérieures à 23.000 €
- et l’inscription au RCS.
Dès lors, ce choix d’inscription ou pas au RCS permettait d’adhérer aux régimes de cotisations professionnelles ou au contraire de l’éviter.
Sauf dans un seul cas, où il restait obligatoire de relever du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) (ou sur option au régime général des salariés) : lorsque l’activité consiste en la location meublée de courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile et que les revenus annuels de cette location sont supérieurs à 23.000 € pour le foyer fiscal.
Ce cas spécifique vise les locations meublées saisonnières dont le nombre s’est accru et dont l’exonération totale aux cotisations sociales professionnelles créaient une différence de traitement avec les professionnels de l’hôtellerie.
Dans les autres cas, s’il n’était pas inscrit au RCS, le loueur en meublé ne relevait pas de régimes de cotisations sociales.
Il est à noter que si le loueur n’est pas considéré comme professionnel d’un point de vue social, les bénéfices perçus sont alors des revenus du patrimoine et sont imposables à ce titre aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, PS au taux de 17,2 %).
En 2020, on pouvait donc être considéré comme LMP au titre de l’IR mais pas nécessairement au titre des régimes sociaux.
Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier : la loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021 est venue aligner les critères des régimes sociaux sur ceux de l’IR.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, est considéré comme loueur en meublé professionnel, aux regards des régimes sociaux et donc des cotisations sociales, les loueurs en meublé, autres que les loueurs de chambre d’hôtes, qui réunissent les conditions suivantes :
- les recettes annuelles de l’activité (chiffre d’affaires HT) sont supérieures à 23.000 €
Et l’une des 2 conditions suivantes est remplie :
- L’activité est une location meublée saisonnière (clientèle y effectuant de court séjour (journée, semaine, mois) et n’y élisant pas domicile.
- Ces recettes, quelle que soit le type de location meublée, représentent la majorité des revenus professionnels du foyer fiscal.
Un décret est à venir pour préciser les situations spécifiques non prises en compte par la loi (indivision, SCI, revenus des non-résidents) et les modalités de déclaration et paiement des cotisations.
En l’état, la loi prévoit que l’entrée dans le régime des cotisations professionnelles se ferait de manière définitive, peu importe que les conditions de revenus ne soient plus réunies l’année suivante et que le niveau des loyers devienne inférieur à 23.000 €. La radiation du régime reste bien sûr possible en cas de cessation de l’activité.
Là encore, le décret d’application devrait préciser ce point.
Qu’en est-il des locations meublées confiées à des agences professionnelles ?
Rappelons que depuis la réponse ministérielle Pellois (JOAN 10/07/2018 p.6122 n°3619), la mise en location meublée par l’intermédiaire d’une agence professionnelle n’est pas soumise à cotisations sociales.
La loi ne reprend pas ce point dont l’application reste toujours incertaine.
Depuis le 1er janvier 2021, le loueur en meublé peut donc être considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, du seul fait de conditions de revenus qu’il ne maîtrise pas forcément.
Ce statut de LMP « subi » a en matière sociale un impact beaucoup plus lourd qu’en matière d’IR.
impacts d’un assujettissement aux cotisations sociales des revenus de location meublée
Dès lors qu’il est considéré comme professionnel aux regards des régimes sociaux, le loueur en meublé doit s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI).
Les cotisations sociales à payer dépendent alors du statut choisi :
- sans option, le loueur en meublé est considéré comme un entrepreneur individuel. Le taux de cotisation sociale est de l’ordre de 40 % du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de 1.145 € reste dû.
- il est aussi possible de bénéficier du régime dit « micro-social simplifié », si le chiffre d’affaires est inférieur à 72.600 € en 2021 (176.200 € pour les logements tourisme classés). Dans ce cas, le taux de cotisation est de 22 % (6 % pour les meublés classés) calculé sur le chiffre d’affaire déclaré et sans abattement.
Lorsque l’activité de location meublée est exercée sous le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur), le régime social est alors automatiquement celui du micro-social simplifié.
Attention
Le statut de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) a des conséquences fiscales : les recettes de la location meublée relèvent alors du régime micro-BIC et sont imposées sur la base du chiffre d’affaires déclaré après un abattement de 50 %.
Or le loueur en meublé professionnel recherche le régime réel d’imposition pour déduire la totalité des charges des premières années d’exploitation et dégager un déficit.
Ce choix pour le statut de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) n’est donc opportun que pour les loueurs dont les charges d’exploitation, amortissement compris, sont inférieures à 50 % des loyers.
Dans un cas spécifique, la location meublée de courte durée, le loueur professionnel peut opter pour le régime général des salariés si son chiffre d’affaires est inférieur à 85.800 € (72.600 € en 2021). Le taux de cotisation global est alors de l’ordre de 35 % auquel s’ajoute un taux de 15 % dans la limite du PASS (Plafond annuel de la Sécurité Sociale). Ces cotisations sont calculées sur le montant du chiffre d’affaires après franchise de 23.000 € et abattement de 60 % (87 % pour les locations de tourisme classées). Le taux global de cotisations sociales ressort alors à 19 % (6 % pour les meublés classés).
Ne pas confondre cotisations sociales et prélèvements sociaux et attention, ils ne sont pas nécessairement exclusifs l’un de l’autre :
Lorsque la location est soumise à cotisations sociales, les prélèvements sociaux de 17,2 %, propres aux revenus du patrimoine ne sont pas dus.
Le loueur en meublé professionnel reste néanmoins redevable de la CSG, CRDS sur les revenus d’activité au taux de 9,7 %.
Les prélèvements sociaux ne sont pas des cotisations et ne permettent de bénéficier d’aucune couverture sociale (prévoyance et retraite).
La qualification en professionnel a donc un impact financier significatif sur la rentabilité de la location meublée.
Le loueur en meublé passe ainsi d’un taux de prélèvements sociaux de 17,2 % s’il est considéré comme non professionnel à une imposition sociale globale de :
- 49,7 % en moyenne s’il est entrepreneur individuel (cotisations sociales + CSG, CRDS)
- 22 % en micro-social simplifié (le taux de cotisations sociales de ce régime tient compte de la CSG, CRDS).
Dans les premières années d’exploitation, tant que l’activité est déficitaire, les cotisations sociales en tant qu’entrepreneur individuel restent relativement faibles grâce au forfait minimum (1.145 € en 2020).
Lorsque l’activité devient bénéficiaire, ces charges sociales impactent fortement la rentabilité annuelle.
L’imposition aux régimes sociaux professionnels a également un impact significatif sur la plus-value potentielle lors de la cession du bien.
Le loueur en meublé professionnel relevant du régime social des indépendants doit en effet payer les cotisations sociales sur la plus-value à court terme (représentant le montant total des amortissements) dégagée lors de la vente du bien. Il ne peut bénéficier de régime d’exonération comme cela est le cas au titre de l’IR.
La qualification en loueur professionnel a ainsi de lourdes conséquences sur le rendement global de l’investissement.
Ce coût supplémentaire permet néanmoins de bénéficier d’une couverture sociale, ce qui peut être pertinent pour un investisseur qui a cessé son activité professionnelle, notamment pour poursuivre la validation de trimestres de retraite.
Ces charges sociales restent déductibles du bénéfice imposable lorsque le loueur opte pour un régime réel d’imposition à l’IR.
Comparativement, le loueur en meublé non professionnel paie des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (contre 9,7 % pour le loueur professionnel) qui ne lui permettent de bénéficier d’aucune couverture prévoyance ni retraite.
Lorsque le loueur en meublé fait de cette exploitation sa seule activité et la réalise à titre véritablement professionnel, le régime social n’est donc pas nécessairement une contrainte.
Les récentes évolutions fiscales et sociales de la location meublée visent à encadrer cette activité en très forte croissance.
Ce marché, souvent surinvesti, particulièrement en location saisonnière, connaît par ailleurs de profonds bouleversements liés à la crise de la Covid-19 : nouvelle clientèle de location touristique, nouvelles pratiques de déplacements professionnels, nouvelles règles sanitaires …
Bien étudiée d’un point de vue économique, fiscal et social, la location meublée reste un investissement patrimonial pertinent. Elle doit néanmoins être réalisée avec discernement, être adaptée à la situation, à l’objectif de l’investisseur et doit être diversifiée. Le conseiller en gestion de patrimoine a pour cela un rôle capital.
Sources :
Articles de loi
- Article 151 Septies du CGI
- Article 151 septies B du CGI
- Article 155 IV 2 du Code général des impôts
- Article 975 V du CGI
- Loi de Finances 2020 (article 49)
- Article 18 Loi de Financement pour la Sécurité Sociale pour 2017
- Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2021
- BOI-BIC-DEF-10
- Décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018
- Réponse ministérielle Pellois JOAN 10/07/2018 p.6122 n°3619
Auteurs
Anne Brouard 
et Sébastien Bucher
Anne Brouard est Intervenante-formatrice pour le CESB CGP, diplôme RNCP Niveau 7, spécialisé en gestion de patrimoine
Sébastien Bucher est diplômé du CESB-CGP
Bonjour, merci pour votre article complet. Ma question ne porte pas sur la fiscalité elle-même qui est claire à mon sens, mais sur un point crucial qui s’y rapporte directement et qui est le droit d’exercer un LMNP (non-profesionnelle) dans une copropriété qui exclut toute activité commerciale (clause d’habitation bourgeoise simple, non-exclusive).
Tel que j’interpèrte les choses, la location en LMNP n’est pas une activité commerciale tant qu’on reste sous le seuil des 23000 €, car je ne vois pas comment on peut appeler “activité commerciale” un statut qui s’appelle Non-professionnel !?
D’autre part, dans la déclaration d’impôts justement, il y a une case spécifique à remplir pour les LMNP, qui ne rentre pas dans les BIC, donc cela tend à confirmer que le statut LMNP n’ets pas une activité commerciale en-dessous de 23000 € de revenu.
Auriez-vous des informations lagales précises à ce sujet ?
Bonjour,
Nous habitons en Suisse et avons un appartement en location saisonnière en France. J’ai deux questions concernant les conditions de revenus pour passer de LMNP à LMP:
1) Les recettes annuelles limitées à 23’000 euro comprennent les loyers bruts perçus ou les loyers après déduction de certaines charges (ménage, conciergerie airbnb, etc.) ?
2) Tous nos revenus professionnels sont acquis en Suisse. Est-ce que ces revenus suisses sont pris en compte pour déterminer si les recettes sont supérieurs aux revenus professionnel du foyer fiscal ?
Merci pour votre article très précis.
Bonjour et bravo pour votre analyse très claire sur un sujet que les lois ont rendu compliqué. En ce qui concerne le Dutreil transmission (787B et 787C du CGI), beaucoup d’analystes semblent considérer que l’avantage Dutreil ne s’applique pas aux entreprises individuelles de locations meublées qui relèvent du 787C. Or les récents Bofip ne font référence qu’au 787B pour exclure du champ Dutreil les transmissions d’actions ou de parts de sociétés ou d’organismes gérant leur propre patrimoine immobilier. Ce qui n’est pas le cas d’un entrepreneur individuel LMP gérant en direct son propre patrimoine. Auriez-vous une analyse sur ce sujet ? Merci
Bonjour, je suis complètement perdue, après avoir contacté de nombreux comptables, après avoir demandé à différentes personnes des impôts, je n’ai jamais la même réponse… et avec votre article, je ne suis pas sûre de bien comprendre…
pour l’instant, je suis célibataire et je ne dépasse pas les 23 000€ de revenus locatifs avec ma LMNP, mais ma situation va changer, je vais me pacser.
voici ma question:
“est ce que tant que les recettes locatives restent inférieures aux salaires du foyer fiscal, je peux dépasser les 23 000€ et conserver mon statut LMNP
ou
les recettes locatives doivent rester inférieures à 50% des revenus du foyer fiscal quand les recettes dépassent 23 000€?
merci infiniment, j’attends cette réponse depuis des semaines…
En tant qu’organisme de formation, nous ne sommes pas habilités à délivrer un conseil personnel. Nous pouvons simplement vous préciser les conditions pour relever du statut de LMP au titre de l’IR, telles que nous les avons indiquées dans notre article :
Depuis le 1er janvier 2020, seules des conditions de revenus sont nécessaires (article 155 IV 2 du Code général des impôts) :
Ces 2 conditions doivent être satisfaites pour relever du statut de LMP. Dès lors, si les recettes dépassent 23.000 € mais qu’elles restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, c’est le statut de LMNP qui s’applique.
Attention néanmoins, les cotisations sociales sont dues même en LMNP si les recettes excèdent 23.000 € et qu’il s’agit de location meublée saisonnière.
Espérant vous éclairer sur la compréhension de ce statut fort complexe.
Bonjour,
Merci pour cet article complet et extrêmement bien écrit.
Concernant un loueur meublé professionnel qui bénéficierait du régime micro-social simplifié et qui louerait des biens meublés classés et non classés, les taux de cotisations sociales sont elles au prorata (22% pour la part de location de meublés non classés et 6% pour la part de location de meublés classés) ou un seul taux est-il applicable?
D’autre part, quelles seraient les incidences au niveau des charges sociales pour un lmp qui ne dépasserait plus l’une des deux conditions de CA et de revenus et qui donc redeviendrait lmnp?
Merci d’avance pour vos réponses
Nous vous remercions pour votre commentaire.
Le taux de cotisation sociale de 6 % étant réservé aux activités de location meublée classée, il paraît logique de distinguer les 2 types d’activité, classée et non classée, afin d’appliquer à chacune le taux de cotisation correspondant. Nous vous invitons néanmoins à vous rapprocher du service des Urssaf pour cette procédure.
Concernant un LMP qui deviendrait LMNP, les dernières indications de l’administration tendent à indiquer que les cotisations sociales resteraient applicables. Ce point a nécessairement soulevé des questions auxquelles, à notre connaissance, l’administration n’a pas encore répondu.
Bien cordialement,
Bonjour
Ma fille a fait l’acquisition d’un studio qu’elle loue en LMNP (RSI réel simplifié d’imposition)
Comment doit elle faire sa déclaration d’impôt? C’est la 1ère année donc nous ne maitrisons pas encore bien le sujet
merci pour votre aide
Cordialement
Nous vous remercions de votre demande mais en tant qu’organisme de formation, nous ne sommes pas habilités à répondre à des demandes de conseil personnalisé. Vous pouvez interroger les rédacteurs des articles via leur profil LinkedIn disponible.
Bien cordialement.
Les conditions que vous décrivez pour être en LMNP ne sont pas claires, voire mal rédigées
Car avec plus de 230000€ de loyers,on reste en LMNP si ces loyers sont inférieurs aux revenus professionnels….
Les 2 conditions ne sont pas cumulatives comme la rédaction de votre phrase le laisse entendre.
Nous exposons dans notre article les conditions pour être LMP. Au titre de l’IR, il faut que les 2 conditions suivantes soient réunies :
Pour être LMP, les 2 conditions sont donc cumulatives.
Par défaut, il suffit que l’une de ces 2 conditions ne soient pas satisfaites pour relever du statut de LMNP au titre de l’IR. Donc pour être LMNP, les 2 conditions ne sont bien sûr pas cumulatives.
Attention, comme nous le signalons dans l’article, les conditions pour l’IFI sont ressemblantes mais néanmoins différentes puisqu’on compare le bénéfice net de l’activité aux autres revenus professionnels et non le chiffre d’affaires. Le statut de LMP au titre de l’IFI n’est donc pas possible si l’activité est déficitaire.
Bonjour, est il possible de converser avec vous je souhaiterais des informations sur votre commentaire svp merci beaucoup
Nous vous proposons pour cela de contacter sur LinkedIn le rédacteur de l’article (cf. en fin d’article, au dessus des commentaires).
Bonjour,
Etant fonctionnaire aucun des régimes cités ne me convient. Je vais passer cette année LMP à contre coeur car dépassant le seuil des 23 000€/foyer fiscal. L’an prochain, je ferai en sorte de ne pas dépasser ces 23 000 euros de revenus brut par foyer pour revenir LMNP.
Ma question: Que dois je dois je choisir comme statut en sachant que les deux me sont interdits étant donné mon statut de fonctionnaire: entrepreneur individuel ou le régime dit « micro-social simplifié », comme j’ai fais un CA brut de 23 800€ de location meublé saisonnière et classique.
2e question; vous dite “En l’état, la loi prévoit que l’entrée dans le régime des cotisations professionnelles se ferait de manière définitive, peu importe que les conditions de revenus ne soient plus réunies l’année suivante et que le niveau des loyers devienne inférieur à 23.000 €. La radiation du régime reste bien sûr possible en cas de cessation de l’activité.” Ceci me fait extrêmement peur car mon but n’est pas de rester LMP et de revenir l’année suivante LMNP et de plus être considéré comme professionnel et de ne plus payer de cotisation sociale. Donc rassurez moi, je redeviendrai LMNP si je loue moins mes biens et ne devrais plus de cotisation sociale et reviendrais dans le régime des particuliers?!
Cordialement
Nous vous remercions pour votre message mais en tant qu’organisme de formation, l’ESBanque n’est pas habilitée à donner de conseil personnalisé. Vous pouvez néanmoins contacter les rédacteurs via leur profil LinkedIn pour leur poser vos questions.
En vous remerciant.
Bonjour,
Merci pour votre article, Je suis LMP de meublés de tourisme classés. J’aimerais savoir quel chiffre d’affaire dois je réaliser avec les gites pour que mes cotisations valident 4 trimestres de retraite ? J’ai bien noté que dans mon cas le chiffre d’affaire est abattu de 87 %. Donc si par exemple je réalisais 30 000 € de CA – 87 % d’abattement ; soit 3900 € restant pour cotiser, à combien de trimestres de retraite pourrais je prétendre.
Merci d’avance pour tous les éclaircissements que vous pourrez m’apporter.
Nous vous remercions pour votre message mais l’ESBanque, en tant qu’organisme de formation, n’est pas habilité à donner de conseil personnalisé. Vous pouvez interroger le rédacteur de l’article via son profil LinkedIn. Bien cordialement
Bonjour me conseillez vous de déclarer l’activité de lmnp l’année d’acquisition du bien même si son exploitation ne demarrera que dans 2 ans (travaux en cours) afin de deduire ou amortir les frais d’acquisition ou dois je les abandonner pour ne pas avoir à payer pour rien les charges sociales forfaitaires et la CFE ?
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Bonjour et merci pour votre article , je fais parti du groupe qui passe le diplôme CESB en Janvier, nous avions quelques questions : les cotisations sociales réglées dans le cadre du LMP sont elles déductibles dans leur intégralité du résultat net imposable? sur la même année? ( pour la déclaration au réel )
Les cotisations sociales dues sur la plus-values court terme sont calculées en fonction de l’option choisi pendant toute la durée de l’activité : micro ou entreprise individuelle ? ou est-ce que c’est un taux imposé? avec un minimum?
Merci pour votre retour nous sommes un groupe en pleine révision 🙂
Nous vous remercions pour vos commentaires.
Les cotisations sociales sont déductibles des revenus industriels et commerciaux (BIC) imposables à l’IR uniquement selon le régime du réel simplifié et du réel normal.
Les cotisations obligatoires d’assurance-maladie et de maternité, les cotisations d’allocations familiales et d’invalidité-décès sont déductibles sans limites. Il en est de même des cotisations aux régimes obligatoires de base et complémentaire d’assurance-vieillesse. Les cotisations facultatives à des contrats d’assurance de groupe sont quant à elles limitées à certains plafonds.
Ces cotisations sont déductibles des revenus perçus l’année de leur paiement.
La CSG au taux de 9,2 % sur les revenus d’activité est calculée sur le bénéfice net augmenté des cotisations sociales. Cette CSG est néanmoins partiellement déductibles des revenus BIC à hauteur de 6,8 %.
La plus-value à court terme est imposable lors de la cession du bien exploité quelque soit le régime d’imposition choisi (réel simplifie, réel normal ou micro BIC) . Elle correspond à la totalité des amortissements pratiqués depuis le début de l’exploitation du bien. Les amortissements annuels ayant été passés distinctement en charge dans les régimes réels, le total des amortissements est facilement calculable.
Pour le régime micro BIC, les amortissements annuels sont compris dans l’abattement annuel forfaitaire de 50 % (meublé non classé) ou 71 % (meublé classé). Le calcul est donc plus compliqué puisqu’il faut évaluer cet amortissement annuel pour calculer le total des amortissements. Les taux d’amortissement habituellement utilisés pour les biens immobiliers sont de 2 % par an (amortissement sur 50 ans) en ce qui concerne le bâti.
Le montant de la plus-value à court terme, donc le total des amortissements pratiqués, est imposable aux cotisations sociales de l’année de la cession aux mêmes taux que le bénéfice net (fonction du régime social choisi, TNS ou auto-entrepreneur (régime micro-social)).
En vous souhaitant bon courage pour vos révisions.
Bonjour et merci pour cet article très complet.
Bien que le critère des 50% de revenus professionnel est dans le texte considéré sur le foyer fiscal, l’administration ne retient que les revenus professionnels assujettis à l’IR.
De fait, les non résidents dépassant le seuil meublé de 23K€ TTC et n’ayant pas de revenus professionnels en métropole se voient basculer automatiquement et subir le LMP et surtout le spectre des charges sociales sur la plus value court terme.
Vous mentionner dans votre article; “Un décret est à venir pour préciser les situations spécifiques non prises en compte par la loi (indivision, SCI, revenus des non-résidents) et les modalités de déclaration et paiement des cotisations”.
Depuis, y a t’il eu des précisions sur ce point?
En vous remerciant de votre réponse.
Cdt.
OSL
Nous vous remercions pour vos appréciations et commentaires. Effectivement l’absence de revenus professionnels imposables à l’IR en France suppose l’application du régime fiscal et social de la LMP dès lors que les revenus locatifs dépassent 23.000 € par an.
A notre connaissance, le décret d’application n’est pas encore sorti.
Bonjour,
Merci beaucoup pour cet article très intéressant, toutefois, j’aimerais une précision me concernant svp:
J’ai un meublé de tourisme classé qui m’a rapporté 3000 euros de revenus locatifs et que je souhaiterais vendre dans quelques années (avec une forte plus-value) et un meublé de tourisme non classé qui m’a rapporté de manière exceptionnelle 19000 euros de revenus cette année.
Si je continue à le louer, je vais probablement avoir un total de 22000 euros de revenus pour ce second bien et donc dépasser le seuil des 23000 euros au total, sachant que ce sont quasiment mes seuls revenus.
Je vais donc de ce fait passer en LMP.
Est il plus intéressant dans mon cas de clôturer le calendrier des locations saisonnières pour rester en LMNP ou bien de dépasser de peu le seuil des 23000 euros en passant en LMP sans pour autant payer énormément de cotisations sociales lors de ma déclaration de revenus?
Un grand merci par avance pour votre réponse,
Bien à vous,
Gwen
Ce blog ne propose pas de conseil personnalisé. Vous pouvez contacter directement l’auteur de cet article sur son profil LinkedIn :
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Bonjour
et merci beaucoup aux rédacteurs de cet article synthétique et complet sur les évolutions du traitement fiscal ET SOCIAL des locations meublées et nues.
Je suis à la retraite et j’ai recherché depuis plusieurs mois ces informations suite à l’annonce de la loi de finance de la SS qui vient fermement piéger sur le plan social les loueurs en meublé professionnel (après qu’ils aient été encouragés depuis plusieurs décennies à préparer leur complément de retraite…).
Pour tenter d’alléger ce surcoût, je voudrais faire valoir la possibilité d’exonérer d’IFI mes biens exploités en LMP.
Au cours de l’année 2020, juste avant l’annonce de cette nouvelle loi de finance de la SS, à l’occasion d’un changement de locataire, j’ai fait basculer en Location meublé un appartement précédemment loué vide depuis très longtemps.
Est-ce que je peux déduire de ma déclaration IFI 31 décembre 2020 la totalité de la valeur vénale de cet appartement qui n’a pas été exploité que 6 mois en meublé pendant l’année 2020 ? (si non, partiellement ou attendre 2021 ?)
Merci d’avance pour votre retour (urgent…).
Cordialement.
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Bonjour,petite question en revenant sur l’année 2020 Ou les lmp ont eu leur activité réduite pour cause de covid.si nos revenus fonciers ne représentent plus les 50% des revenus du foyer du fait de la baisse des locations à cause de la fermeture administrative en 2020,resterons nous qd même en lmp?
Bonjour
Article très intéressant .Vous indiquez pour 2021:
les recettes annuelles de l’activité (chiffre d’affaires HT) sont supérieures à 23.000 €
Pouvez vous me confirmer 23000 HT et pas TTC de chiffre d’affaire.
Je vous remercie par avance
Je ne suis pas très clair sur le traitement de la plus value lorsqu’ion est en régime microbic. Il semble que seul le cas du régime réel est traité.
Sur de la location de tourisme classé , le seuil micro bic est de 176000 euros. Donc on peut avoir un CA qui sont très important important et supérieure a ses autres revenus pro.
On peut donc être LMP tout en étant en micro BIC.
Dans ce cas du micro bic , il n’y a pas de bilan annuel et la déclaration est imposé au forfaits sur le CA . Mais alors qu’en est il de la plus value en cas de cession du bien.
Cela relève t il de la plus value du particulier (comme un LMNP) ou de la plus value professionnelle (LMP) ?
Si PV professionnelle, alors comment calcule t on la plus value court terme dans un système de comptabilité au forfait (quel amortissement fictif faut il prendre e) et ou déclaré t on cette plus value dans la mesure ou il n’y a pas de bilan à proprement dit? Qu’en est il de l’exonération des l’article article 151 septies plus les LMP en micro bic depuis plus de 5ans?
Aussi , il y a aussi le cas encore plus complexe du calcul du traitement de la PV court terme dans le cas d’une activité ayant été débuté sous l’option fiscale BIC réel au début , puis qui est repassé en micro bic jusqu’au jour de la vente. comment calculer une plus value lorsqu’il n’y a pas de bilan ou de valeur nette comptable suite au passage à une imposition en micro bic en cours de vie ?
Bonjour,
Je suis tout à fait dans le même cas et attendons des réponses sur ces points que personne ne semble connaître. C’est très ambigüe.
Si vous avez les réponses, je suis preneuse !
Merci à vous par avance,
Cordialement
Bonjour,
merci pour votre article qui permet de faire le point sur l’évolution de la règlementation fiscale et sociale de la location meublée.
A propos des critères pour relever du statut de LMP vous écrivez “les loueurs en meublé percevant des revenus d’activité professionnelle supérieurs à 23.000€ ne sont pas concernés”, ce ne serait pas plutôt des “revenus d’activité professionnelle supérieurs aux revenus de la location meublée” ?
Concernant la réponse Pellois, vous passez un peu vite sur le sujet. Est-ce que tous les loueurs de meublés saisonniers qui réalisent plus de 23.000€ de CA par l’intermédiaire d’un mandat de gestion confié à une agence immobilière sont exonérés de cotisations sociales, qu’ils soient fiscalement LMNP ou LMP ??? La réponse ministérielle ne semble pas faire de distinguo selon le statut du loueur …
Dans le cadre de la location de meublés classés, si les cotisations sociales sont dues (environ 6% du CA), elles exonèrent alors des prélèvements sociaux (17,2% du résultat) ?
Merci beaucoup pour cet article très complet et synthétique.
Deux petites questions cependant :
Concernant l’assiette : dans le cas du régime micro il y a bien une déduction de l’assiette de 23 000 € ? Que se passe-t-il en cas de cumul de location meublée touristique et meublée longue durée : une seule assiette et donc déduction ?
Concernant la déductibilité fiscale des cotisations : en cas de déclaration au forfait / micro BIC : ces cotisations sont elles déductibles ou bien considérées comme comprises dans l’abatement de 50 % / 71 % (en cas de meublé classé)
Un article synthétique et très clair et donc de qualité comme tous les autres articles du blog
Trois remarques d’ordre technique sur le plan social:
Remarque préliminaire:
Maurice Cozian parlait parlait du “sac d’embrouilles” pour ce qui concerne le traitement fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI). Ce qualificatif pourrait également s’appliquer à la LM sans compter la LM exploitée dans le cadre d’une EURL ou d’une SARL de famille…
1 Il est difficile, à mon sens de parler de “moyenne” en ce qui concerne le taux de cotisations sociales; (le taux est de l’ordre de 46% lorsque le résultat est 4 PASS (PVCT en cas de cession par exemple); parler de taux moyen risque, à mon sens, d’en effrayer certains.
2 La cotisation minimale en 2020 (et 2021) est plutôt de 1245€ (la différence n’est pas très significative…)
3 Enfin, la LFSS en modifiant le L611-1 du Code de la SS ne prévoit pas expressément le maintien le régime des cotisations sociales en cas de baisse du chiffre d’affaires en-dessous de 23 000€; c’est l’étude d’impact qui prévoit le maintien de ce régime; avez-vous des informations complémentaires à ce sujet?
Article intéressant bon rappel du LMP/LMNP, vous n’avez pas évoqués les conséquences fiscales de l’assurance en cas de décès, dans le cas d’utilisation du levier crédit sur la location meublé.
Prévoyance oblige!
Quand est il de la taxe PUMA sur les LMP, es ce que cela rentre dans le champ d’application ?
Excellente journée.
Bonjour
Article extrêmement intéressant et qui a le mérite de faire un point très précis de la location meublée.
Qu’en est-il du décret d’application de la loi de financement de la sécurité sociale qui doit comme vous l’indiquez ”préciser les situations non prises en compte par le loi” indivision notamment ? A-t-il été publié ?
Je vous remercie par avance
Nous vous remercions pour votre commentaire.
A notre connaissance, le décret d’application concernant ce sujet n’est pas encore paru à ce jour.
Explications très claires et trés détaillées qui permettent de mieux appréhender le sujet LMP LMNP . Texte très fluide …on fait la lecture jusqu’au bout sans ennuis et sans maux de tête ! Un seul détail : la CSG/CRDS de 9,7% du LMP est-elle distincte des Cotisations Sociales ou est-elle incluse dans ces Cotisations Sociales ? La CSG_CRDS de 9,7% est accquittée à quel moment ? sur la base du bénéfice net ?
MERCI pour cet excellent dossier
Merci pour votre étude tout à fait remarquable.