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Comment calculer la plus-value imposable pour l’usufruitier ou le nu-propriétaire lors de la cession de titres démembrés ? Explications.

Le démembrement de propriété de titres de société est relativement fréquent en gestion de patrimoine. Qu’il s’agisse de société civile immobilière (SCI) ou de sociétés professionnelles (SA, SAS, SARL …), les parts sociales ou actions font souvent l’objet d’une donation avec réserve d’usufruit dans un objectif de transmission patrimoniale. Il peut s’agir également d’un portefeuille de valeurs mobilières sur lequel porte une donation en nue-propriété en faveur des futurs héritiers par exemple.

Le démembrement de propriété peut aussi provenir d’une succession, lorsque le conjoint survivant par exemple reçoit des droits en usufruit et les enfants en nue-propriété sur les parts d’une société ou d’un portefeuille-titres.

Dans ces situations, il n’est pas rare que les titres démembrés fassent l’objet d’une cession, soit parce que tout ou partie du capital de la société est vendu, soit parce que la gestion d’un portefeuille démembré requiert la cession de certains titres.

Qu’en est-il de la plus-value de cession ? Qui est redevable de l’imposition sur cette plus-value ? L’usufruitier ? Le nu-propriétaire ? Comment se calcule-t-elle ? Quel est le traitement fiscal en cas de remploi du prix de cession, de quasi-usufruit ou de partage pur et simple du prix ?

Pour répondre à ces questions, il est tout d’abord nécessaire de s’intéresser à la date du démembrement de propriété. Le traitement fiscal est en effet différent si le démembrement est intervenu avant ou après le 03/07/2001.

D’autres critères rentrent également en ligne de compte :

• le sort du prix de vente: partage, remploi ou quasi-usufruit
• l’origine du démembrement: la pleine propriété appartenait-elle à l’usufruitier, au nu-propriétaire, à une tierce personne ?
• l’historique du démembrement: la pleine propriété est-elle vendue après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ?

SOMMAIRE

• Titres démembrés avant le 03/07/2001
• Démembrement des titres après le 03/07/2001

Titres démembrés avant le 03/07/2001

Lorsque les titres ont été démembrés avant le 03/07/2001, il est nécessaire de distinguer les cessions isolées du droit d’usufruit ou de nue-propriété, des cessions conjointes de leur droit par l’usufruitier et le nu-propriétaire. Dans ce dernier cas, il faut également différencier les ventes avec partage du prix de vente et celles avec remploi.

Cession isolée du droit d’usufruit ou de nue-propriété

Lorsque l’usufruitier, ou respectivement le nu-propriétaire, vend seul son droit sur les titres, ou lorsque les deux vendent leurs droits respectifs à des acquéreurs distincts (il n’y a donc pas de réunion de l’usufruit et de la nue-propriété dans les mains d’un seul acquéreur), le calcul de la plus-value est relativement simple.

Il s’agit de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition définis de la manière suivante :

• le prix de cession est égal à la valeur de vente du droit concerné.
• le prix d’acquisition est soit la valeur vénale d’achat de ce droit s’il a été acquis à titre onéreux, soit la valeur qui a été retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit en cas d’acquisition par donation ou succession.

De manière générale pour tous les calculs de plus-value sur titres, le prix d’acquisition est accru des frais d’acquisition à titre onéreux (droit d’enregistrement sur les parts sociales par exemple, frais d’ordre s’il s’agit d’un portefeuille) ou à titre gratuit (droits de mutation).

Attention :

La première cession d’un usufruit temporaire relève de l’imposition sur les revenus et non du régime des plus-values.

Lorsque les titres ont fait l’objet d’un démembrement avec usufruit temporaire, la première cession de ce droit est imposée depuis la loi de Finances pour 2012 dans la catégorie des revenus dégagés par le bien concerné, en l’occurrence comme un revenu de capital mobilier (article 13 – 5° du CGI). Cette cession ne relève donc pas du régime des plus-values.

Cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété avec partage du prix de vente

Lorsque usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble leurs droits respectifs à un acquéreur qui en devient plein propriétaire, le sort du prix de vente conditionne le mode de calcul de la plus-value.

Si usufruitier et nu-propriétaire se partage le prix de vente, chacun d’entre eux est imposable sur sa plus-value respective. Cette situation concerne également les opérations d’apport ou d’échange de titres démembrés lorsqu’usufruitier et nu-propriétaire reçoivent chacun des titres démembrés en contrepartie.

Dans ces cas, la plus-value est égale à la différence entre :

• le prix de cession: prix de vente du droit d’usufruit ou de nue-propriété.

Le prix de la pleine propriété des titres va donc être ventilé entre usufruitier et nu-propriétaire.

Ce partage de prix peut être réalisée sur la base de l’évaluation fiscale de l’article 669 du CGI (évaluant les droits d’usufruit et de nue-propriété par fraction selon l’âge de l’usufruitier) mais il est aussi possible de retenir une valeur économique de l’usufruit.

Le recours au barème de l’article 669 du CGI n’est obligatoire que pour le calcul de paiement de droits (droits de mutation, droit d’enregistrement, IFI …).

Valeur économique de l’usufruit :

Cette valeur est calculée en tenant compte de l’âge de l’usufruitier lors de la cession et de son espérance de vie selon les tables de mortalité. La valeur de l’usufruit est alors égale à la somme des flux de revenus actualisés que l’usufruitier va percevoir des titres pendant sa durée de vie estimée.

Dans tous les cas, le prix de cession des droits doit être évalué selon la même méthode pour l’usufruiter et pour le nu-propriétaire.

• et le prix d’acquisition : l’administration fiscale distingue le cas du nu-propriétaire et celui de l’usufruitier.
• Pour le nu-propriétaire: il s’agit de la valeur vénale d’acquisition de son droit sur les titres, ou cette valeur vénale à la date d’entrée dans son patrimoine en cas d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession)
• Pour l’usufruitier: le prix d’acquisition est égal à une fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété représentant la valeur en usufruit. 

Pour des raisons pratiques, l’administration fiscale indique que cette fraction d’acquisition peut être déterminée sur la base du barème fiscal de l’usufruit défini à l’article 669 du CGI appliqué à la valeur d’acquisition en pleine propriété des titres, mais en tenant compte de l’âge de l’usufruitier à la date de la cession, et non de l’acquisition.

Dans cette situation, telle que présentée au BOFIP, le recours au barème de l’article 669 du CGI n’apparaît pas comme une obligation et il est donc possible, dans cette hypothèse, de recourir à l’évaluation économique de l’usufruit pour la détermination de son prix d’acquisition.

Cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété avec remploi

Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent les titres en pleine propriété et remploient le prix de cession sur de nouveaux titres démembrés, la plus-value est alors imposable au nom du nu-propriétaire.

Le prix de cession correspond à la valeur de vente des titres en pleine propriété.

Le prix d’acquisition dépend du mode d’acquisition des titres démembrés. Il est égal :

• à la valeur d’achat des titres en pleine propriété, s’ils ont été acquis à titre onéreux
• ou à la valeur sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit lors du démembrement de propriété si celui-ci provient d’une donation ou d’une succession.

Démembrement des titres après le 03/07/2001

Lorsque les titres ont été démembrés après le 03/07/2001, le sort du prix de vente (partage, remploi mais aussi quasi-usufruit) conditionne dans ce cas également le traitement de la plus-value. Des situations particulières, mais pour autant relativement fréquentes, sont précisées lorsque la pleine propriété a appartenu à l’un des deux détenteurs du droit démembré ou lorsque la cession a lieu après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

Cession distincte d’un seul droit ou vente en pleine propriété avec partage du prix

Lorsque la cession a lieu en pleine propriété, usufruitier et nu-propriétaire vendant conjointement leur droit au cessionnaire, et qu’ils se partagent le prix de vente, le traitement de la plus-value est similaire pour chacun d’entre eux à une cession isolée de leur droit.

L’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposables sur la plus-value respective de leur droit.

Chaque plus-value se calcule par la différence entre :

• le prix de cession du droit concerné
• et le prix d’acquisition de ce droit, égal à la valeur d’achat en cas d’acquisition à titre onéreux ou à la valeur vénale de ce droit au jour de son entrée dans le patrimoine, soit la valeur ayant servi de calcul aux droits de mutation à titre gratuit, en cas de donation ou succession.

Lorsque le cédant, usufruitier ou nu-propriétaire, a disposé de la pleine propriété des titres avant leur démembrement, l’administration fiscal admet l’utilisation du barème fiscal de l’article 669 du CGI pour déterminer le prix d’acquisition. C’est alors l’âge de l’usufruitier au jour de la cession, et non à la date du démembrement, qui est retenu pour l’application du barème.

Les commentaires du BOFIP précise néanmoins que l’évaluation économique du prix d’acquisition du droit démembré est possible, du moment que la même méthode s’applique pour les deux droits, usufruit et nue-propriété.

Par ailleurs, les apports et échanges de titres démembrés lorsque chacun reçoit en échange des titres en pleine propriété sont traités, pour la détermination de la plus-value, comme les situations de partage de prix.

A noter :

Les apports et échanges de titres démembrés peuvent sous certaines conditions bénéficier des régimes de sursis (article 150-O B du CGI) et de report d’imposition (article 150-O B Ter du CGI). Le régime de report d’imposition bénéficie au nu-propriétaire. Pour l’usufruitier, s’il s’agit de l’apport d’un usufruit temporaire, l’imposition relève du régime des revenus (article 13-5° du CGI).

Vente en pleine propriété avec remploi ou quasi-usufruit

Comme pour tout rendement, il reste nécessaire de comparer les performances au taux d’inflation. Les taux d’inflation sont globalement plus élevés que les taux d’intérêt à ce jour et le rendement réel (rendement brut – taux d’inflation) des stratégies « Buy and Hold », notamment des plus prudentes, peut être négatif. Ces taux de rendement obligataires permettent néanmoins à l’investisseur de compenser une partie de l’inflation et le rendement réel peut par ailleurs augmenter si le taux d’inflation reflue avant l’arrivée du terme du portage.

Qui est redevable de l’imposition ?

Lorsqu’usufruitier et nu-propriétaire remploient conjointement le prix de cession sur de nouvelles valeurs, droits ou titres démembrés, la plus-value est imposable au nom du nu-propriétaire.

Cette situation peut également concerner l’apport ou l’échange de titres démembrés lorsque usufruitier et nu-propriétaire reçoivent des titres démembrés en échange de l’opération.

Lorsqu’usufruitier et nu-propriétaire décide que le prix de vente reviendra à l’usufruitier pour sa totalité dans le cadre d’un quasi-usufruit, la plus-value est imposable au nom de l’usufruitier.

Cas particulier de la gestion d’un portefeuille-titres démembré :

Depuis l’arrêt Baylet (Cour de cassation 1998), un compte-titre démembré peut être considéré juridiquement comme une « universalité de fait ». L’usufruitier a alors la possibilité de réaliser seul les opérations de cession des titres démembrés dans le cadre des arbitrages de gestion, à condition de réemployer le prix de cession dans d’autres titres démembrés et dans l’objectif de conserver la substance du portefeuille.

Fiscalement, le nu-propriétaire est le seul redevable de l’imposition sur plus-value dans le cadre de cette gestion. L’administration fiscale considère néanmoins, lorsque le démembrement de propriété provient d’une succession, que l’usufruitier puisse être le seul imposable sur la plus-value de cession à condition qu’usufruitier et nu-propriétaire en aient fait l’option expresse et irrévocable auprès de l’établissement financier (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60 N° 180).

A noter :

Une décision récente du Conseil d’État (CE, 9^ème et 10^ème ch., 02/04/2021, n° 429187) est venue confirmer la qualité du redevable de l’imposition sur plus-value dans ces situations. Ella a également précisé que le sort du prix de cession (remploi ou quasi-usufruit) doit être déterminé au plus tard au jour de la cession.  La convention de remploi ou de quasi-usufruit doit donc être établie et signée avant la cession.

Pour le calcul de la plus-value, il est ensuite nécessaire de savoir si l’usufruiter, ou le nu-propriétaire, ont disposé de la pleine propriété avant le démembrement ou pas.

Ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire n’ont disposé de la pleine propriété avant le démembrement

Cette situation se rencontre fréquemment lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun reçu leur droit respectif à la suite d’une succession par exemple, mais ils peuvent les détenir également d’une donation (sans réserve d’usufruit, le donateur donnant l’usufruit à un donataire et la nue-propriété à un autre) ou d’une acquisition à titre onéreux.

Lorsque ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire n’ont détenu la pleine propriété avant le démembrement :

• le prix de cession est celui de la valeur vénale en pleine propriété au jour de la vente
• le prix d’acquisition est égal à la valeur globale en pleine propriété qui a servi de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit lors de la succession ou de la donation ou à la valeur vénale en pleine propriété au jour de l’acquisition à titre onéreux.

Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire a eu la pleine propriété avant le démembrement

L’usufruitier ou le nu-propriétaire peut avoir été plein propriétaire des titres avant leur démembrement. Ceci est souvent le cas lors d’une donation avec réserve d’usufruit par exemple.

Dans cette hypothèse :

• Le prix de cession correspond à la valeur vénale en pleine propriété au jour de la vente
• Pour le prix d’acquisition, il faut distinguer si c’est l’usufruitier ou le nu-propriétaire qui était initialement plein propriétaire des titres :
  • S’il s’agit de l’usufruitier (cas le plus fréquent par la donation avec réserve d’usufruit), le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur d’acquisition initiale de la pleine propriété des titres auquel on ajoute l’accroissement de la valeur de la nue-propriété entre la date initiale d’acquisition de la pleine propriété et la date du démembrement des titres.

Source : BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60

• • S’il s’agit du nu-propriétaire (dans ce cas plus rare, c’est l’usufruit qui a été transmis lors du démembrement), le prix d’acquisition se calcule de la même manière mais l’ajout au prix d’acquisition initial concerne la valeur de l’usufruit.

Source : BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60

Pour ces calculs, l’administration fiscale précise que l’évaluation de l’usufruit ou de la nue-propriété peut se faire en référence au barème de l’article 669 du CGI en retenant l’âge de l’usufruitier au jour de la cession.

Vente en pleine propriété après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété

Les démembrements de propriété étant fréquents, notamment dans le cadre de transmission patrimoniale, le nu-propriétaire peut être amené à céder ses titres après en être devenu plein propriétaire, soit parce que l’usufruitier est décédé, soit parce qu’il a acquis l’usufruit à titre onéreux ou à titre gratuit. La plus-value se calcule différemment selon ces situations.

Cas du décès de l’usufruitier : usufruit acquis par voie d’extinction

Lorsque le nu-propriétaire est devenu plein propriétaire des titres suite au décès de l’usufruitier et qu’il les a ensuite vendus, la plus-value se calcule comme la différence entre :

• le prix de cession correspondant à la valeur vénale en pleine propriété des titres au jours de la vente
• le prix d’acquisition de son droit de nue-propriété, acquis donc initialement: soit sa valeur vénale d’achat s’il s’agissait d’une acquisition à titre onéreux, soit la valeur de calcul des droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit.

La valeur de l’usufruit est donc considérée comme nulle. Elle ne s’ajoute pas au prix d’acquisition et accroît donc la plus-value.

Exception importante à ce principe :

Si à l’origine du démembrement, usufruitier et nu-propriétaire avaient reçu leur droit distinctement suite à une transmission à titre gratuit (cas d’une succession par exemple dans laquelle le conjoint survivant reçoit l’usufruit et un enfant la nue-propriété), puis que le nu-propriétaire est devenu plein propriétaire à la suite du décès de l’usufruitier, le prix d’acquisition des titres tient alors compte de la valeur de l’usufruit lors du démembrement. Il est égal à la valeur globale des titres (usufruit + nue-propriété) ayant servi de calcul aux droits de mutation à titre gratuit lors du démembrement.

Usufruit acquis à titre gratuit ou à titre onéreux

Lorsque le nu-propriétaire devient plein propriétaire en acquérant l’usufruit à titre onéreux (par un achat) ou à titre gratuit (par une donation ou une succession) puis vend les titres en pleine propriété, il faut ajouter la valeur d’acquisition de la nue-propriété (valeur vénale lors de l’achat de ce droit ou valeur de calcul des droits de mutation à titre gratuit) à celle de l’usufruit (à titre onéreux ou à titre gratuit) pour déterminer le prix d’acquisition global des titres.

Abattement pour durée de détention et titres démembrés :

La plus-value de cession de titres peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention lorsque les titres ont été acquis ou souscrits avant le 01/01/2018 et sur option pour le barème de l’IR.

La date de départ de la durée de détention est celle de l’acquisition des titres (souscription ou acquisition à titre onéreux ou gratuit).

Quelle date prendre en compte dans le cas de titres démembrés ?

La durée de détention court à partir de la date d’acquisition du droit du cédant (usufruitier ou nu-propriétaire selon celui qui est redevable de l’imposition sur plus-value).

L’administration fiscale a clairement précisé les différents cas dans le tableau ci-dessous :

Source : BOI-RPPM-PVBMI-20-20-20-20 du 14/10/2014

Le calcul de la plus-value de cession de titres démembrés est donc un exercice relativement complexe.

Pour autant, il est nécessaire dans de nombreuses situations patrimoniales : le démembrement de propriété, les structures sociétaires (SCI, SA, SAS, SARL …) et la détention de portefeuille-titres sont en effet largement utilisés.

Aussi, le recours à un conseil patrimonial est fortement recommandé pour déterminer le traitement fiscal de cessions de ces titres.

Sources :

• BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60
• BOI-RPPM-PVBMI-20-20-20-20
• Article 13 – 5° du CGI
• Article 150-O B du CGI
• Article 150-O B Ter du CGI
• Article 669 du CGI
• Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 novembre 1998, 96-18.041
• CE, 9^ème et 10^ème ch., 02/04/2021, n° 429187