Rédaction Web : JUST DEEP CONTENT

Travaux et déficits se déduisent différemment en location meublée et en location nue. Explications !

Le projet de Loi de Finances rectificative pour 2022 double le montant maximal de report des déficits sur le revenu global, lorsque ce déficit est issu de travaux énergétiques, le portant à 21.400 €, alors qu’il est d’ordinaire de 10.700 €.

L’objectif du législateur est d’encourager et d’aider à la rénovation énergétique des biens à usage d’habitation et loués nus. Ce plafond de déficit reportable sur le revenu global, pouvant être doublé lorsqu’il provient de travaux énergétiques, ne relève en effet que de la location nue.

Les biens en location meublée ne peuvent bénéficier de ce plafond doublé, y compris lorsqu’ils sont loués à usage d’habitation sur une longue durée.

Or, depuis la Loi Climat de 2019 et la Loi dite « Climat et résilience » de 2021, les biens meublés à usage d’habitation, c’est-à-dire loués en bail étudiant, bail mobilité ou bail meublé classique d’habitation, sont soumis comme les biens en location nue aux exigences des étiquettes dites DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

Les biens classés G ne pourront plus être loués en 2025 et en 2028 pour les biens classés F.  Suivant leur classement, ces biens vont donc nécessiter des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à être loués. Ces travaux seront aussi nécessaires pour pouvoir augmenter ou indexer le loyer des biens classés F ou G lorsque les baux sont conclus ou reconduits depuis le 24/08/2022.

Au-delà de ce plafond de déficit reportable propre aux locations nues, l’ensemble des règles de déduction des travaux et d’imputation des déficits sont totalement différentes en location meublée et en location nue.

Alors que de nombreux propriétaires locatifs vont certainement entamer d’importants travaux sur leurs biens dans les années à venir, il est important de connaître ces différences de traitement fiscal.

SOMMAIRE

• Location nue : une déduction de certains travaux et un déficit fiscal reportable
• Location meublée : un amortissement des travaux et un déficit fiscal limité

Location nue : une déduction de certains travaux et un déficit fiscal reportable

En location nue, seuls certains types de travaux sont retenus fiscalement et sont alors déductibles directement des loyers perçus.  Ces travaux peuvent créer un déficit dont une partie seulement s’impute sur le revenu global, c’est-à-dire sur le total des autres catégories de revenus nets de l’année.

Quels sont les travaux déductibles en location nue

En location nue, pour pouvoir déduire des loyers perçus les charges et les travaux sur le bien locatif, il est tout d’abord nécessaire de relever du régime réel des revenus fonciers ou d’opter pour ce régime si les loyers annuels perçus sont inférieurs à 15.000 €.

En deçà de ce montant, le micro-foncier est applicable d’office. Dans ce régime, le revenu foncier net imposable est déterminé après application d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus, ce qui ne permet donc pas de déduire les frais réels.

L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Ces travaux doivent :

• permettre l’acquisition ou la conservation des revenus fonciers
• et être effectivement payés l’année de leur déduction (même si les travaux sont effectués avant ou après l’année en question).

Cela étant, seuls certains types de travaux peuvent faire l’objet d’une déduction. Il s’agit :

• des travaux d’amélioration: ils doivent avoir pour objet d’apporter au bien un élément ou un équipement de confort nouveau ou moderniser le bien pour offrir une meilleure conditions d’utilisation et de vie. Ils ne doivent pas modifier la structure de l’immeuble. Une nouvelle installation de chauffage plus efficace et moins énergivore, ou la réfection d’une salle d’eau ou d’une cuisine entrent ainsi dans ce type de travaux.

A noter :

Dans le cas de location de bien à usage professionnel ou commercial, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles, sauf celles permettant l’accueil des personnes handicapées, ou la protection des locaux contre l’amiante.

• des travaux de réparation et d’entretien: ces dépenses permettent de maintenir ou de remettre le bien en état afin que l’on puisse en conserver un usage normal. Entrent dans cette catégorie par exemple le remplacement d’un chauffe-eau défectueux ou la rénovation de l’installation électrique. Ces travaux ne doivent pas modifier la consistance du bien, son agencement ou son équipement.

Attention :

Les dépenses de réparations et d’entretien normalement mises à la charge du locataire ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Ces dépenses de réparation et d’entretien sont dites locatives car incombant au locataire, tel que défini par le décret du 26/08/1987. Si elles sont prises en charge par le propriétaire, le locataire doit les lui rembourser.

Qu’elles soient remboursées ou non, ces dépenses locatives ne peuvent pas donner lieu à une déduction des revenus fonciers, sauf dans deux cas :

• dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure
• dépenses engagées avant l’installation d’un locataire afin de faciliter la location du bien.

• Les autres types de travaux ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Il s’agit notamment :

  • des travaux de construction ou de reconstruction modifiant de manière importante le gros œuvre ou équivalent par leur importance à une reconstruction
  • les travaux d’agrandissement augmentant le volume ou la surface habitable
  • les travaux de démolition

Comment le déficit foncier se calcule et s’impute en location nue ?

Les travaux déductibles peuvent créer un déficit foncier. L’imputation de ce dernier suit des règles spécifiques.

Règles de calcul du déficit foncier

Les dépenses et les travaux déductibles peuvent aboutir à un déficit foncier lorsque leur montant excède le total des loyers perçus sur le bien hors charges locatives.

Mais la règle fiscale n’est pas si simple :

• Une part du déficit est déductible du revenu global, c’est-à-dire de la somme des autres revenus nets annuels du contribuable (traitements et salaires, pensions de retraite et rentes viagères, BIC (Bénéfices Industrielles et Commerciaux), BNC (Bénéfices Non Commerciaux), BA (Bénéfices Agricoles), Revenus et plus-values mobiliers …).
• L’autre part est déductible des revenus fonciers des années suivantes.

Pour que ces déficits ne soient pas remis en cause, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant leur imputation. 

Un autre principe est que les charges d’intérêt d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit imputable sur le revenu global.

Concrètement, le calcul doit d’abord consister à déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus :

• Si le résultat est positif: les charges d’intérêt ne créent pas de déficit. Le déficit qui serait créé par les autres charges et travaux déductibles est alors fiscalement imputable sur le revenu global dans la limite d’un plafond de 10.700 € (doublé à 20.400 € pour les déficits issus de travaux énergétiques à partir de 2023), comme nous allons le voir ensuite.
• Si le résultat est négatif: les intérêts créent un déficit. Cette part de déficit n’est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. Seules les autres charges et travaux déductibles sont à prendre en compte pour déterminer le déficit imputable sur le revenu global de l’année.

Schéma d’imputation du déficit : 

Revenus bruts : + 15.000 €

Intérêts d’emprunt : – 18.000 €

Autres charges déductibles : – 20.000 €

Source : Commission des Finances, Sénat

Exemples :

Cas 1 :

Loyers perçus : 4.000 €

Intérêts d’emprunt : – 3.000 €

Solde : 1.000 €

Travaux déductibles : – 8.000 €

Déficit : – 7.000 €

L’intégralité de ce déficit est imputable sur le revenu global.

Cas 2 :

Loyers : 2.000 €

Intérêts d’emprunt : – 3.000 €

Solde : – 1.000 €

Travaux déductibles : – 8.000 €

Déficit : – 9.000 €

La part de déficit généré par les intérêts d’emprunt, soit – 1.000 €, n’est pas imputable sur le revenu global mais sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Le solde du déficit, soit – 8.000 €, est imputable sur le revenu global.

Règles d’imputation du déficit foncier

Le projet de Loi de Finances rectificative modifie les plafonds d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Déficit imputable sur le revenu global : un nouveau plafond en 2023 pour certains travaux

Le déficit foncier calculé selon les principes précédents est imputable pour partie :

• sur le revenu global de l’année, c’est-à-dire sur la somme des autres revenus catégoriels nets du contribuable, à hauteur d’un certain plafond, jusqu’ici fixé à 10.700 €. La part du déficit créé par les intérêts d’emprunt n’entre pas dans ce déficit imputable sur le revenu global.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, le solde est imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.

• sur les revenus fonciers des 10 années suivantes pour la part du déficit excédant le plafond de 10.700 € et pour le déficit généré par les intérêts d’emprunt

Important :

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global, ou sur les revenus fonciers, engage le propriétaire à louer le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année suivant celle de l’imputation. En cas de non-respect de cette durée de location, la déduction du déficit est remise en cause.

Le projet de loi de Finances rectificative pour 2022 double le plafond de 10.700 € à 21.400 € lorsque le déficit est généré par des travaux de rénovation énergétique.

Certaines conditions sont néanmoins à respecter :

• Les travaux de rénovation énergétique doivent permettre de sortir le bien des classes énergétiques E, F ou G (passoires thermiques) et de le faire passer en classe minimum A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025, sur justificatif de nouveau diagnostic après travaux.
• Les dépenses de rénovation énergétique doivent être réalisées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les devis doivent avoir été acceptés à partir du 5 novembre 2022.

Un grand nombre de précisions et détails sur l’application de cette mesure reste à définir par décret, notamment la liste précise des travaux éligibles.

Déficit imputable sur les revenus fonciers : une économie d’impôt particulièrement efficace

Les contribuables fortement imposés compte tenu d’un revenu global significatif peuvent être naturellement intéressés par imputer sur ce revenu un déficit foncier à hauteur de 10.700 € ou 21.400 € pour travaux énergiques. L’économie d’impôt sera proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI).

Une personne imposée à la tranche marginale de 45 % par exemple fera une économie d’impôt de 4.815 € pour une imputation de déficit de 10.700 € (10.700 x 45 %) ou de 9.630 € pour 21.400 € de déficit imputé.

Cependant, l’imputation du déficit, non pas sur le revenu global mais sur les revenus fonciers des années suivantes, peut être beaucoup plus efficace.

L’économie d’impôt est alors proportionnelle à la TMI mais également aux prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus fonciers nets et qui seront également économisés.

L’économie fiscale pour une personne imposée à la TMI maximale sera ainsi de 62,2 % (45 % + 17,2 %) du déficit imputé sur les revenus fonciers (sans tenir compte de la CSG déductible de 6,8 % l’année suivante).

Mieux vaut donc imputer le déficit sur les revenus fonciers si ceux-ci restent constants dans les années suivantes, et ceci d’autant plus si le déficit peut s’imputer rapidement en un ou deux ans.

Il n’est pas possible néanmoins de choisir le mode d’imputation de déficit sur le revenu global ou sur les revenus fonciers. Le déficit, hors celui généré par les intérêts d’emprunt, est nécessairement imputable sur le revenu global jusqu’à 10.700 € et il n’est pas possible dans l’état actuel de la loi d’y déroger.

Qu’en est-il pour le déficit doublé à 21.400 € ?

Dans l’attente du décret d’application, il est difficile d’y répondre. Le dispositif est présenté pour s’appliquer systématiquement sur les travaux de rénovation énergétique par une imputation sur le revenu global jusqu’à 21.400 €.

Pour les contribuables préférant imputer leur déficit davantage sur les revenus fonciers que sur le revenu global pour les raisons que nous avons présentées, sera-t-il possible de ne pas relever de ce doublement de plafond ?

Dans le texte actuel de la loi, il faudrait pour cela que les travaux n’entrent pas dans la liste éligible (attendue par décret), cette condition étant peu applicable en pratique, ou de ne pas présenter de diagnostic d’amélioration énergétique avant la fin du dispositif, le 31 décembre 2025.

Ces questions concernant l’application, ou non, de ce dispositif de doublement de plafond seront, nous l’espérons, précisées par le décret à venir.

Location meublée : un amortissement des travaux et un déficit fiscal limité

En location meublée, les travaux ne sont pas déductibles du chiffre d’affaires de l’année de leur réalisation mais sont amortissables sur une certaine durée. S’agissant d’une déduction par amortissement, ils ne peuvent pas participer à la création d’un déficit fiscal.

Mais cette règle n’est pas nécessairement un inconvénient.

Location meublée : des travaux amortissables et non pas déductibles

Dans le régime fiscal de la location meublée, qu’elle soit pratiquée en statut LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), les travaux ne sont pas déductibles directement des loyers perçus mais amortissables sur une certaine durée et selon leur nature.

Seules certaines dépenses d’entretien ou de remplacement peuvent être déductibles sous conditions.

Règles d’amortissement des travaux en location meublée

En location meublée, les travaux qui viennent augmenter la valeur du bien ne peuvent constituer des charges déductibles du chiffre d’affaires annuel.

Ces dépenses de travaux sont nécessairement amorties sur des durées différentes selon la nature de travaux et leur durée d’usage.

Concernant les travaux d’amélioration et d’équipement, aucune durée spécifique d’amortissement n’est définie par l’administration fiscale qui mentionne simplement que les dépenses d’amélioration sont amorties sur des durées de 5 à 12 ans.

A titre d’exemple, les travaux d’agencement intérieur sont amortis en moyenne sur 12 ans, une cuisine équipée sur 10 ans, l’électroménager sur 5 ans.

Les meubles acquis ou installés pour débuter la location meublée sont inscrits au bilan et font l’objet d’un amortissement en général sur une durée de 5 ans.

S’il s’agit de travaux de construction ou d’agrandissement, leur valeur est décomposée en différents types d’éléments (gros œuvres, menuiserie, électricité, plomberie …) dont chacun est amorti selon une durée spécifique, en général plus longue que les travaux d’amélioration et d’équipement, ces durées pouvant aller de 25 à 40 ans ou plus. La plomberie peut par exemple s’amortir sur une durée moyenne de 20 ans, la toiture sur 25 ans.

Les travaux de rénovation énergétique sont donc des dépenses amortissables dont la durée dépend de chaque élément composant ces travaux (isolation des murs, étanchéité des fenêtres …).

 Dépenses d’entretien et de remplacement déductibles : attention au seuil des 500 € HT.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont considérées comme des charges déductibles du chiffre d’affaires annuelle l’année de leur paiement.

L’administration fiscale a émis une règle concernant les dépenses de petit équipement (matériel et outillage, mobilier …). Ces dépenses, si elles sont inférieures à 500 € HT (ou 600 € TTC), peuvent être déduites immédiatement et entrent dans les charges annuelles.

Mais ce seuil de 500 € HT n’est pas le seul critère à considérer pour catégoriser la dépense en amortissement ou en charge déductible. Certaines pratiques consistant à diviser les travaux en plusieurs factures inférieures à 500 € HT pour les déduire en charges sont bien sûr requalifiables.

Le critère principal pour distinguer si travaux sont amortissables ou s’ils passent en charges déductibles réside dans la nature de la dépense.

Si cette dépense a une durée de vie supérieure à un an, il s’agit alors de travaux amortissables. Si ces frais devront être renouvelés avant un an du fait de l’usure et de la nécessité de remplacement et d’entretien, ils correspondent à des charges déductibles.

En général, les travaux sont réalisés pour une période supérieure à l’année et sont donc des dépenses amortissables.

Travaux immobiliers et déficit en location meublée : quel effet fiscal ?

A la différence de la location nue, la déduction des travaux en location meublée est donc répartie sur plusieurs années sous forme d’amortissement annuel.

Pour autant, comment ces dépenses de travaux amortissables s’imputent-elles en cas de déficit ?

Le plafond de déduction du déficit sur le revenu global (à 10.700 € ou 21.400 € pour des travaux de rénovation énergétique) n’existe pas en location meublée.

Un autre principe s’applique : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal.

Cette règle, codifiée à l’article 39 C du CGI, est propre à l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée en LMP ou LMNP (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 57)

Si le déficit comptable annuel est dû aux amortissements, il ne peut être tenu compte de ce déficit fiscalement. Le résultat imposable est alors nul mais il ne peut pas être déficitaire.

Ce déficit comptable dû aux amortissements ne peut donc pas être imputé sur le revenu global dans le cas de la LMP ou sur les BIC non professionnels, c’est-à-dire les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes sous le statut de LMNP.

Néanmoins, la part d’amortissement ayant créé ce déficit comptable n’est pas perdue. Ces amortissements sont réputés différés et peuvent s’imputer sur les revenus de location meublée des années à venir sans limitation de durée.

L’amortissement des dépenses de travaux amortissables n’est donc jamais perdu tant que l’activité de location meublée se poursuit.

Cet amortissement, même s’il ne crée pas de déficit, permet d’effacer les revenus imposables, ce qui peut offrir une plus grande efficacité fiscale que l’imputation de déficit sur le revenu global.

L’économie d’imposition induite est en effet proportionnelle à la TMI du contribuable concerné mais également aux prélèvements sociaux de 17,2 % ou au taux de cotisations sociales (de l’ordre de 40 % au régime social réel, hors forfait minimum) si l’activité y est soumise.

On retrouve ici une efficacité fiscale proche de l’imputation des déficits sur les seuls revenus fonciers en location nue, à la différence que la totalité des amortissements de travaux est nécessairement concernée, sans qu’il soit nécessaire de consacrer 10.700 € (ou 21.400 €) à une imputation sur le revenu global moins efficiente.

Cette « performance » fiscale est néanmoins à pondérer par le temps. Vaut-il mieux réaliser une économie d’impôt immédiate, proportionnelle à la TMI, ou bénéficier d’une économie plus importante incluant les prélèvements sociaux (17,2 %) ou les cotisations sociales mais à une date ultérieure ? Plus cette imputation sur les revenus fonciers ou les revenus de location meublée des années à venir pourra se faire rapidement, plus l’économie d’impôt sera efficiente.

Les amortissements annuels ont par ailleurs une conséquence fiscale et surtout sociale en termes de plus-values de cession en statut de location professionnelle (LMP). Le cumul des amortissements pratiqués sur le bien, y compris les amortissements des dépenses de travaux, entrent dans le calcul de la plus-value professionnelle dite à court terme, imposable au barème de l’IR en cas de cession ou de mutation à titre gratuit (donation, cession) et également aux cotisations sociales.

Il est possible de bénéficier, sous conditions, de régimes d’exonération mais uniquement au titre de l’IR et des prélèvements sociaux, mais pas des cotisations sociales. Dans le statut LMP, l’économie fiscale de l’amortissement des travaux peut donc se perdre au moment de la cession ou de la transmission du bien. Il peut être alors préférable avant toute mutation de passer en régime de LMNP, comme nous l’avons vu dans un précédent article.

Sources :

• Projet de Loi de Finances rectificative pour 2022

• Article 39 C du CGI

• Décret du 26/08/1987

• BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 57